Marktpreisverfahren – Verkauf gegen Gebot – Bieterverfahren – Fragen und Antworten

Jürgen KragNEWS

Der Markt entscheidet den Preis
Deshalb nennen wir „Bieterverfahren“ oder „Verkauf gegen Gebot“ Marktpreisverfahren.
Was ist das Marktpreisverfahren für Immobilien?
Es ist eine spezielle und moderne Methode, um fair zum Marktpreis einer Immobilie zu verkaufen.
Was habe ich dabei zu beachten? Wie funktioniert das? Jede Menge Fragen, die wir Ihnen gerne beantworten. Nachfolgend finden Sie sie.

Fragen und Antworten

Wie ist der grundsätzliche Ablauf?
1. Werbung und Angebot
Die Immobilie wird ganz normal angeboten und von uns über vielfältige Wege beworben. Sie als Interessent bekommen jedoch keinen fiktiven Preis vorgesetzt. Bei dem Marktpreisverfahren gibt der Verkäufer keinen utopischen Preis vor, sondern der Käufer schlägt über sein Gebot einen Preis vor. Nach unten sind die Gebote begrenzt durch das Mindestgebot.
2. Erstinformation über Exposé und Erstbesichtigung über offene Besichtigung
Informieren können Sie sich als Interessent für die Immobilie in Form einer offenen Besichtigung ohne Voranmeldung, wie wir sie auch für Immobilien durchführen, die konventionell angeboten werden. Dabei können Sie sich alles ganz genau anschauen. Vor der offenen Besichtigung können Sie Vorab-Informationen in Form eines Exposés erhalten. Ansonsten erhalten Sie dies bei Interesse nach der offenen Besichtigung. Wegen der Chancengleichheit für alle Interessenten sind Besichtigungen nur zu dem Termin der offenen Besichtigung möglich.
3. Mehr Informationen und Zweitbesichtigungsmöglichkeit bei weiterem Interesse
Wenn Sie nach der offenen Besichtigung näher an der Immobilie interessiert sind, haben Sie die Möglichkeit, diese Immobilie bei einer Zweitbesichtigung mit Ihren Beratern und Fachleuten oder alleine zu besichtigen. Dabei erhalten Sie auch weitergehende Unterlagen zur Immobilie.
Natürlich können Sie auch schon zur Erstbesichtigung alle Fachleute mitbringen und auch schon vor der ersten Besichtigung alle Unterlagen erhalten, um Ihre Finanzierung zu klären.
4. Gebotsabgabe innerhalb Frist bei uns
Wenn Sie nach Ihrem Immobilienprüfungstermin diese Immobilie kaufen möchten, geben Sie Ihr Maximalgebot schriftlich innerhalb der festgelegten Frist bei uns ab. Dazu erhalten Sie von uns das Gebotsformular. Sollten Sie Hilfe bei der Finanzierung benötigen, unterstützen wir Sie gerne dabei. Selbstverständlich erhalten Sie auch alle Unterlagen, die verfügbar sind und Ihre Bank benötigt.
5. Gebotsvarianten
Der Höchstbietende kann kaufen zum Preis des
5.1. eigenen Höchstgebots
5.2. Zweithöchstgebotes
5.3. Zweithöchstgebotes plus 1 Prozent oder plus Geldbetrag
In dem jeweiligen Gebotsformular ist das vermerkt, welche Variante bei der jeweiligen Immobilie gilt. Hinweis: Gehen Sie bitte davon aus, dass die Variante 5.1. zur Anwendung kommt, da die anderen beiden sich bei uns nicht bewährt haben.
6. Gebotsauswertung und Feststellung des Höchstbietenden durch uns
Wir sammeln bis zum Ende der Gebotsfrist alle Angebote ein und ermitteln, wer das höchste Gebot abgegeben hat und evtl. wie hoch das Zweithöchstgebot ist. Dieser Bieter kann die Immobilie zum Gebot gemäß 5. kaufen, sofern der Eigentümer dieses akzeptiert.
7. Annahme oder Ablehnung des Gebotes durch den Eigentümer
Der Eigentümer muss entscheiden, ob er seine Immobilie an den Höchstbieter verkauft. Er ist nicht zum Verkauf verpflichtet, wenn der Preis nicht seinen Vorstellungen entspricht.
8. Information des Höchstbietenden
Ist der Eigentümer damit einverstanden, informieren wir den Höchstbietenden darüber, dass er den Zuschlag erhalten hat.
9. Finanzierungsbestätigung des Höchstbietenden
Der Höchstbietende legt uns innerhalb einer Frist die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vor.
10. Kaufvertragsvorbereitung
Zusammen mit dem Notar bereiten wir den Kaufvertrag vor.

Muss ich als Interessent und Bieter irgendwelche Gebühren zahlen, dadurch dass ich ein Gebot abgegeben habe oder wenn ich Höchstbietender bin?
Nein. Das wäre nicht fair, weil sich der Eigentümer ja erst anschließend entscheidet, ob er zu dem Meist- bzw. Zweithöchstpreis verkauft.

Laufe ich Gefahr, dass sich Angebote hochschaukeln oder ich als Interessent durch mehrmaliges Bieten mehr biete, als ich eigentlich will?
Nein. Sie geben nur einmal Ihr Höchstgebot ab. Nachverhandlungen oder Extrarunden sind nicht vorgesehen. Sie kaufen bei der Zweithöchstvariante sogar noch zu einem geringeren Preis als Ihrem Gebot, weil Sie ja nur den Zweithöchstpreis zahlen. Die Gefahr, dass Sie durch Abgabe mehrerer Gebote mehr bieten, als Sie ursprünglich wollten und Sie dadurch zu viel ausgeben, ist hierbei ausgeschaltet. Sie können gefahrlos Ihr Höchstgebot abgeben.
Bieten Sie das, was Ihnen die Immobilie wert ist und orientieren Sie sich nicht an anderen. Wenn es dann zu Ihrem Gebot klappt, ist es doch gut. Wenn nicht, ist es auch gut, weil Sie den erforderlichen Preis ja nicht bereit waren zu zahlen.

Gibt es bereits Ähnliches?
Ja. Wenn Sie bei Ebay ® etwas ersteigern wollen,
– müssen Sie dies innerhalb einer Gebotsfrist tun.
– wissen Sie, dass Sie mindestens einen Preis bieten müssen, der das aktuelle Gebot übersteigt.
– zahlen Sie in der Regel weniger als Ihr Höchstgebot, weil Sie dort nur geringfügig mehr zahlen als der bis dahin Höchstbietende.

Welche Unterschiede bestehen zum Bieten bei Ebay ®?
– Das aktuelle Gebot erfahren Sie nicht. Das ist jedoch unerheblich, weil Sie nur einmal Ihr Maximalgebot abgeben müssen.
– Sie brauchen die Auktion nicht zu beobachten, weil Sie nur einmal bieten brauchen und nach der Frist informiert werden, ob Sie Höchstbietender waren.
– Der Kauf kommt nicht dadurch zustande, dass Sie Höchstbietender sind. Bei dem Verkauf von Immobilien hat der Gesetzgeber sowieso vorgeschrieben, dass dies in Form eines Kaufvertrages, den ein Notar aufsetzt und beurkundet, zu erfolgen hat. Der Kaufvertrag wird erst vom Notar erstellt, wenn der Eigentümer dem Verkauf zum Meist- bzw. Zweithöchstpreis zustimmt und der Höchstbietende eine Finanzierungsbestätigung vorlegt.
– Es gibt keinen Startpreis, sondern ein Mindestgebot.

Gibt es auch den Sofort-Kauf wie auf anderen Verkaufsplattformen?
Grundsätzlich „JA“. Das Wichtigste: wir geben keinen Sofortkaufpreis vor, sondern auch hier entscheiden Sie mit Ihrem Sofortkaufgebotspreis. Dazu benutzen Sie das gleiche Formular wie für das normale Gebot.
Zwei extreme Beispiele, wann Sofortkauf für den Eigentümer keinen Sinn macht:
1. Ein Sofortkaufgebot wenige Tage vor Gebotsabgabefrist, weil dann unter Umständen schon normale Gebote vorliegen. Dann wird der Eigentümer sicher den Ausgang des normalen Gebotsverfahrens abwarten wollen.
2. Ein Sofortkaufgebotspreis nur ganz knapp über dem Mindestgebot. Auch das wird den Eigentümer sicher nicht motivieren, das laufende Verfahren zu einem solch niedrigen Gebot abzubrechen.
Sie sehen: Ein Sofortkaufgebot macht nur ganz am Anfang mit einem richtigen guten Gebotspreis Sinn. Und die Finanzierung muss nachgewiesen sein. Uns ist es lieber, das Verfahren normal zu Ende zu führen, weil wir genau darüber dem Ziel „Marktpreis“ näher kommen. Gleichzeitig möchten wir die Möglichkeit des Sofortkaufs unter den o.g. Bedingungen bestehen lassen, weil es dem einen oder anderen Kaufinteressenten schon geholfen hat. Wenn Sie die Immobilie kaufen möchten und sicherstellen wollen, dass Sie nicht überboten werden, machen Sie es. Der Eigentümer wird anschliessend entscheiden. Wenn die finanziellen Dinge geklärt sind und der Notar beauftragt wurde, stoppen wir das Gebotsverfahren.

Wie lange ist in der Regel die Gebotsfrist?
Zwischen erster offener Besichtigung und Gebotsfrist liegen in der Regel 2-8 Wochen. Dies ist abhängig davon, ob ein oder zwei offene Besichtigungen durchgeführt werden können. Weiterhin spielen die normalen saisonalen Bedingungen eine Rolle (Feiertage, Ferien, etc.). Die für die jeweilige im Marktpreisverfahren angebotene Immobilie festgelegte Gebotsfrist teilen wir Ihnen bei Interesse gerne mit. Im übrigen steht die Frist auf allen Online-Exposées.

Warum müssen die Gebote schriftlich abgegeben werden?
Schriftliche Abgabe deshalb, um die Ernsthaftigkeit seitens eines Kaufinteressenten darzulegen.

Warum schalten Sie keinen Notar zur Entgegennahme der Angebote ein?
Zu früheren Zeiten haben auch wir einen Notar dafür eingeschaltet. Dessen Dienstleistung in diesem Zusammenhang steht jedoch in keinem Verhältnis zu den hohen Kosten, die dadurch entstehen. Gebote entgegennehmen, den Meistbietenden und das Meist- bzw. Zweithöchstgebot ermitteln, können wir auch. Den sorgsamen Umgang damit praktizieren wir seit Jahren: Auch bei Immobilien, die wir außerhalb des Marktpreisverfahrens verkaufen, nehmen wir von Interessenten hin und wieder Gebote entgegen. Den Notar schalten wir anschließend zur Kaufvertragserstellung ein.

Warum bieten Sie Immobilien in dem Marktpreisverfahren an?
Wenn Gutachter einen Wert festlegen, ermitteln diese fast immer nur einen fiktiven Wert. Da wir nah am Immobilienmarkt sind und Angebot und Nachfrage seit vielen Jahren kennen, sind wir schon in der Lage, einen recht genauen Marktwert über unsere Marktwertermittlung zu ermitteln. Dies tun wir auch in vielen Fällen; auch wenn die Auftraggeber gar nicht verkaufen wollen. Abgesehen davon, dass es letztendlich nicht möglich sein wird, den Wert einer Immobilie im Vorfeld ganz exakt bestimmen zu können, bleibt die entscheidende Frage jedoch, ob der Kaufinteressent glaubt, dass das Gutachten marktgerecht und fair ist. Ein Gutachten oder eine Wertermittlung ist immer erst einmal die Theorie, die anschließend an die Praxis mehr oder weniger angepasst werden muss. Im Fussball sagt man: „Die Wahrheit liegt auf dem Platz.“
Gleich in die Praxis einzusteigen und den realen Preis im Marktpraxisverfahren mit echten Bietern, die tatsächliche Maximalpreise nennen, zu ermitteln, gab es bisher noch nicht. Deshalb machen wir dies. Der einzige, der alle Immobilien einer bestimmten Kategorie in einer bestimmten Lage neben qualifizierten Maklern kennt und für sich einschätzen kann, ist der Käufer. Keiner kennt die Markt- und Preislage im jeweiligen Immobiliensegment besser als dieser ernsthafte Interessent.
Interessant ist, dass bei diesem Verfahren die Gebote der Interessenten relativ dicht beieinander liegen. Nehmen Sie dies als deutlichen Hinweis dafür, dass sich auf der Grundlage der Gebote der reale Marktwert bildet.

Warum ist Transparenz so wichtig?
Um zu dem realen Marktwert über Gebote zu gelangen, ist Transparenz die Grundlage dafür. Und zwar Transparenz in zweierlei Hinsicht.
Zum einen Transparenz hinsichtlich der Verfügbarkeit der Immobilie. Möglichst viele Interessenten müssen erfahren, dass diese Immobilie zum Verkauf steht. Das geht nicht mit der einen oder anderen Anzeige in der Zeitung oder irgendwo im Internet, sondern nur mit „Werbung auf allen Kanälen“. Wir sind sicher, dass wir diese Transparenz durch die massive Werbung für eine solche Immobilie sicherstellen können.
Zum anderen Transparenz hinsichtlich der Immobilie. Der Interessent benötigt alle Informationen zur Immobilie. Wenn ihm diese teilweise vorenthalten werden, wird er nicht bereit sein, ein sinnvolles Höchstgebot abzugeben. Also müssen diese Immobilien komplett recherchiert und die Informationen und Unterlagen an ernsthafte Interessenten weitergegeben werden. Auch dies tun wir bei solchen Immobilien.

Warum legen Sie ein Mindestgebot fest?
Die Eigentümer, denen wir das Marktpreisverfahren vorgestellt haben, wollten davor geschützt sein, dass Interessenten mitbieten, die zu völlig utopischen Niedrigpreisen meinen, die Immobilie kaufen zu können.

Für welche Interessenten kann dieses Verfahren besonders geeignet sein?
In den über zwanzig Jahren Praxiserfahrung im Verkauf von Immobilien haben wir immer wieder festgestellt, dass es Interessenten gibt, die sich beim konventionellen Verkauf nicht trauen, über den Preis der Immobilie zu verhandeln. Erst recht, wenn sich vorsichtig veranlagte Interessenten beim normalen Kauf zu einem Gebot durchgerungen haben, laufen sie dabei Gefahr, mitgeteilt zu bekommen, dass dies zu wenig sei oder ein vermeintlich anderer einen bestimmten Betrag mehr bietet. Dann muss neu überlegt werden. Die Unsicherheit ist groß, ob man mehr bieten sollte. Ebenso die Angst, durch unkontrollierte Gebote zu viel zu bieten. Beim Marktpreisverfahren haben solche Interessenten klare Vorteile, weil Sie völlig risikolos Ihren persönlichen Höchstpreis bieten können und bei der Zweithöchstgebotsvariante nur zum Zweithöchstpreis kaufen können, sofern Sie Höchstbietender sind.
Mehrfach haben uns Kaufinteressenten in den vielen Jahren, in denen wir Immobilien auf diese Art verkaufen, bestätigt, dass sie es gut finden, nicht verhandeln zu müssen, weil ihnen das nicht liegt.

Für welche Eigentümer kann dieses Verfahren besonders geeignet sein?
Für Eigentümer, die ein sauberes, klares, ehrliches und faires Geschäft möchten. Dies können private Eigentümer sein. Wir erhalten jedoch auch Anfragen von Kommunen und Institutionen, die aus ihrer Verpflichtung oder ihrem Anspruch heraus einen transparenten Verkauf wollen oder müssen. Mehr zur Transparenz finden Sie weiter oben.
Auch wenn es schnell gehen soll, hat das Marktpreisverfahren Vorteile gegenüber einem konventionellen Verkauf.

Für welche Immobilien ist das Marktpreisverfahren am besten geeignet?
Wenn eine Immobilie sinnvoll in mehreren Teilen oder in unterschiedlichen Varianten angeboten werden sollte, um ein besseres Ergebnis zu erzielen. Beispiele: Bei einem in Wohnungseigentum bereits aufgeteilten Zweifamilienhaus kann die Wohnung 1, die Wohnung 2 und das komplette Zweifamilienhaus angeboten werden. Ein Haus mit grossem Grundstück kann mit weniger und mehr Grundstücksanteil angeboten werden, wenn Grundstücksteile selbstständig verwertbar sind (z.B. als Bauland). Auch darauf befindliche Nebengebäude können getrennt angeboten werden. Oder die Immobilie wird mit bestehenbleibendem Wohnungsrecht und ohne angeboten. Oder die Immobilie wird zum Verkauf gegen Gebot normal, zur Vermietung und auf Mietkaufbasis angeboten. Durch das Timing des Gebotsendes können die Teilangebote, das Gesamtangebot und die Varianten einfach anhand der Ergebnisse ausgewertet werden und der Verkäufer kann sehr gut entscheiden. beim konventionellen Verkauf geht das kaum. Wie soll der Verkäufer entscheiden, wenn für einen Teil der Immobilie ein Käufer da ist und für den Rest nicht?

Warum kann der Eigentümer den Verkauf zum Höchstgebot ablehnen?
Kein Eigentümer will seine Immobilie verschleudern. Das würden Sie als Interessent auch nicht wollen. In fast allen Fällen wollen Verkäufer und Käufer ein faires und sauberes Geschäft. Das Mindestgebot schützt den Eigentümer etwas davor. Beim konventionellen Verkauf einigen sich Käufer und Verkäufer auch mündlich oder schriftlich bevor der Notar den Willen der beiden Parteien beurkundet. Erst dann gilt die Vereinbarung. Wenn der Käufer oder der Verkäufer nach mündlicher oder schriftlicher Einigung „einen Rückzieher macht“ bevor beide bei dem Notar unterschrieben haben, hat die andere Partei nach geltender Rechtsprechung keine Möglichkeit, „den Rückzieher“ zum Kauf oder Verkauf zu zwingen oder Schadensersatzansprüche daraus abzuleiten. Genau genommen erklärt bei diesem Verfahren der Höchstbietende, dass er maximal zu dem Höchstpreis kaufen möchte. Der Eigentümer muss sich anschließend dazu äußern, ob er dazu bzw. dem Zweithöchstpreis verkauft. Die Fakten liegen somit klar und sauber auf dem Tisch. Dann genau ist ein klares und sauberes Geschäft für Käufer und Verkäufer möglich.

Ist das Marktpreisverfahren mit einer Zwangsversteigerung einer Immobilie vor einem Amtsgericht vergleichbar?
Ganz klar: Nein. Die Rechte eines Eigentümers bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie sind recht stark eingeschränkt. Rechtlich theoretisch ist es zwar möglich, dass der Eigentümer einer zwangsversteigerten Immobilie sich dagegen zur Wehr setzt. Letztendlich wird er jedoch praktisch einen Verkauf kaum verhindern können, weil die Gläubiger dieses Verfahren bestimmen und das Amtsgericht nur darüber wacht, daß alles in geordneten Bahnen verläuft. Bei dem Verkauf im Marktpreisverfahren entscheidet der Eigentümer, ob er zum (Zweit-) Höchstgebot verkauft. Gehen Sie als Kaufinteressent bitte auch eher davon aus, dass die Eigentümer von Immobilien, die im Marktpreisverfahren ihre Immobilie über uns anbieten, keine wirtschaftliche Not zum Verkauf haben. Dies können Sie schon daran erkennen, dass wir uns in der Regel unabhängig vom Verkaufserfolg teilweise die Kosten für die Recherche und u.U. für die Bewerbung einer Immobilie, die notwendig sind, um die o.g. Transparenz herzustellen, vom Eigentümer ersetzen lassen. Eigentümer in wirtschaftlicher Not können so etwas nicht.

Ist das Marktpreisverfahren mit einer Auktion vergleichbar?
Nein. Bei einer Auktion werden mehrfach Gebote abgegeben. Bei dem Marktpreisverfahren nur einmal.
Bei einer Auktion erfolgt der Zuschlag und damit der Verkauf dadurch, dass nach dreimaligem Aufruf kein weiteres Gebot abgegeben wird; bei dem Marktpreisverfahren nicht.

Kann es passieren, dass ein Eigentümer dieses Verfahren nur dazu nutzt, um über reale Gebote den realen Wert seiner Immobilie zu erfahren, und gar nicht verkaufen will?
Auch diese Frage wurde von Interessenten aufgeworfen, die Bedenken hatten, dass sie Zeit in eine Immobilie investieren, die der Eigentümer letztendlich nicht verkauft, obwohl der Interessent Höchstbietender geblieben ist. 100-%ig können wir Missbrauch nicht ausschließen.
Wenn Sie oben erfahren haben, dass Eigentümer uns für diese vom konventionellen Verkauf abweichende Art des Verkaufens unabhängig vom Erfolg Kosten zahlen, ist dies für Sie als Kaufinteressent ein Hinweis darauf, dass der Eigentümer ernsthaft verkaufen will. Nur Eigentümer, die unter Umständen gar nicht verkaufen wollen, lehnen Investitionen in Form von Gutachten, Recherchen oder erhöhtem Werbeeinsatz ab.

Werden über dieses Marktpreisverfahren utopische Preise für den Eigentümer erzielt?
In den langen Jahren, in denen wir Immobilien ganz konventionell verkaufen, wurden natürlich auch wir mit dem Umstand konfrontiert, dass Eigentümer dazu neigen, den Wert Ihrer Immobilie subjektiv zu hoch einzuschätzen. Das liegt in der Natur der Sache. Keinem Eigentümer unterstellen wir dabei Vorsatz. In fast allen Fällen ist es reine Unsicherheit bzw. Unwissenheit des Eigentümers, warum ein zu hoher Preis gewünscht oder auch angeboten wird. Zum eigenen Schaden fallen auch heute noch Eigentümer auf vermeintlich erfolgversprechende Vorgehensweisen wie „Runtergehen können wir immer noch“ oder ähnliches rein. Leider werden solche sogenannte Strategien, die dazu führen, dass eine Immobilie werbetechnisch ruiniert wird, manchmal noch von professionellen Vermittlern als erfolgversprechend angepriesen. Die Eigentümer merken leider erst zu spät, dass es daher nur darum ging, mit nicht zu haltenden Versprechen einen Auftrag zu erhalten. So erleidet der Eigentümer in der Regel bei der Strategie „Runtergehen können wir immer noch“ einen finanziellen Schaden, weil alle Interessenten warten bis noch weiter runtergegangen wird. So erfolgt oft ein Verkauf unter Marktwert. Bei dem Marktpreisverfahren, wie wir es anbieten, ist dies ausgeschlossen. Aufgrund von mehrfacher Transparenz entstehen marktgerechte Gebote mit maximalen Preisen, aber nicht mit utopischen Preisen. Sie als Interessent sind somit vor utopischen Preisen geschützt.

Wie ist das bei dem Kauf mit dem Zubehör zur Immobilie?
Zubehör sind Gegenstände, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind oder nicht mitverkauft werden. Ein typisches Beispiel dafür sind Küchen. Bei den Immobilien im Marktpreisverfahren muss vorher exakt geklärt sein, was mitverkauft wird und was nicht. Käufer laufen somit nicht Gefahr, mit weiteren Kosten konfrontiert zu werden.
Eigentümer müssen vorher überlegen, was mitverkauft wird und was nicht. Dadurch ersparen sich beide Parteien eventuellen Ärger wegen Unklarheiten.

Ich hoffe, dass Sie hiermit gut informiert sind. Sollten wir Fragen vergessen haben
aufzuführen oder sollten unsere Ausführungen missverständlich sein: Rufen Sie bitte
unter 06462-9148-0 an oder schicken eine E-Mail an info@krag.de

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