Eigentümerwechsel bei Immobilien: Wann erfolgt die Umstellung der Grundsteuerpflicht?
Ein Eigentümerwechsel bringt viele rechtliche und organisatorische Schritte mit sich und betrifft auch die Frage der Grundsteuerpflicht. Viele neue Eigentümer fragen sich, ab wann sie für die Grundsteuer verantwortlich sind und wann diese Verpflichtung offiziell von der Stadt oder Gemeinde auf den neuen Eigentümer umgestellt wird. Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen zur Umstellung der Grundsteuerpflicht nach einem Immobilienverkauf.
1 Wie erfolgt der Eigentümerwechsel bei der Grundsteuer?
Der Kauf einer Immobilie wird notariell beurkundet. Im Anschluss daran sendet der Notar eine Kopie des Kaufvertrags an das zuständige Finanzamt und die Stadt oder Gemeinde. Dabei ist die Kommune jedoch an die Abgabenordnung (AO) gebunden, die den Ablauf der Grundsteuerübertragung genau regelt. Die tatsächliche Umschreibung der Grundsteuerpflicht auf den neuen Eigentümer kann erst erfolgen, wenn das Finanzamt den neuen Einheitswert- und Grundsteuermessbescheid ausgestellt hat.
2 Warum erfolgt die Umstellung meist erst im Folgejahr?
Üblicherweise wird die sogenannte „Zurechnungsfortschreibung“ durch das Finanzamt zum 1. Januar des auf den Kauf folgenden Kalenderjahres wirksam, was bedeutet, dass der bisherige Eigentümer bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin die Grundsteuer zahlen muss. Wird beispielsweise eine Immobilie im August 2024 gekauft, bleibt der Verkäufer bis zum Jahresende 2024 der Steuerpflichtige. Ab dem 1. Januar 2025 geht die Zahlungspflicht dann an den neuen Eigentümer über – vorausgesetzt, das Finanzamt hat die Umschreibung bis dahin bearbeitet.
3 Was passiert, wenn die Umschreibung länger dauert?
Da die Bearbeitung durch das Finanzamt einige Monate dauern kann, erfolgt die Umschreibung nicht immer automatisch zum 1. Januar des Folgejahres. Sollte die Umschreibung nicht rechtzeitig bearbeitet werden, bleibt der bisherige Eigentümer bei der Stadt oder Gemeinde weiterhin als Zahlungspflichtiger registriert. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Käufer bereits im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.
In solchen Fällen kann die tatsächliche Grundsteuerverpflichtung erst nach Abschluss der Bearbeitung durch das Finanzamt auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Die Stadt oder Gemeinde ist hierbei auf die Zurechnungsmitteilung des Finanzamts angewiesen.
4 Beispiel für die Umstellung der Grundsteuerpflicht:
Kauf der Immobilie: 1. August 2024
Zurechnung der Grundsteuer auf den neuen Eigentümer: ab dem 1. Januar 2025 (abhängig von der Bearbeitung durch das Finanzamt)
Zahlungspflichtiger für das laufende Jahr: Der Verkäufer bleibt bis zum Jahresende 2024 oder bis zur Umschreibung der Zahlungspflicht verantwortlich.
Was passiert bei einer Überzahlung?
Falls es zu einer Überzahlung der Grundsteuer durch den bisherigen Eigentümer kommt, erfolgt die Rückerstattung erst, wenn die Umschreibung durch das Finanzamt abgeschlossen ist. Erst dann stellt die Stadt oder Gemeinde die Grundsteuerpflicht für den bisherigen Eigentümer ein und überträgt sie auf den neuen Eigentümer.
5 Was sollten Käufer und Verkäufer beachten?
Es ist wichtig, dass Käufer und Verkäufer beim Eigentümerwechsel miteinander kommunizieren, um eventuelle Missverständnisse bezüglich der Grundsteuerpflicht zu vermeiden. Bei Fragen zur Grundsteuerverpflichtung nach einem Eigentümerwechsel stehen die zuständigen Ansprechpartner in der Stadt oder Gemeinde zur Verfügung, um weiterzuhelfen..
Wenn wir den Verkauf übernommen haben, regeln wir auch diesen Punkt.
Hinweis
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
