Immobilie geerbt – Was tun? Schritt-für-Schritt-Anleitung für Erben in Deutschland

Wenn Trauer und Verantwortung aufeinandertreffen

Der Verlust eines geliebten Menschen ist ein emotionaler Ausnahmezustand. Wird in dieser Zeit auch noch eine Immobilie vererbt, kommen viele Fragen auf: Was muss ich jetzt tun? Welche rechtlichen Pflichten gibt es? Und wie geht es mit dem Haus oder der Wohnung weiter?

Mit dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung bekommst du Klarheit – von Testament und Erbschein über steuerliche Fragen bis hin zu Verkauf oder Eigennutzung.

1. Testament prüfen – Gibt es ein Testament oder Erbvertrag?

Bevor du irgendetwas unternimmst, musst du klären, wer tatsächlich als Erbe eingesetzt ist – und ob ein Testament existiert.

🔍 Wo kann ich nach einem Testament suchen?

• Privat beim Verstorbenen (z. B. in Schubladen, Tresoren, Ordnern)

• Beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen

• Zentrales Testamentsregister der Bundesnotarkammer (bei notarieller Hinterlegung)

Wird ein Testament gefunden, eröffnet das Nachlassgericht es offiziell und informiert alle betroffenen Personen.

2. Mit oder ohne Testament – Wer ist Erbe?

Wenn ein Testament vorhanden ist:

Das Nachlassgericht prüft, ob das Testament gültig ist. Bist du als Erbe eindeutig benannt, kannst du einen Erbschein beantragen – es sei denn, das Testament ist notariell erstellt (dazu weiter unten mehr).

Wenn kein Testament vorliegt:

Dann gilt die gesetzliche Erbfolge. Diese bestimmt, wer in welcher Reihenfolge erbt – etwa Kinder, Ehepartner, Eltern, Geschwister etc.

3. Erbschein beantragen – Wann und warum?

Der Erbschein ist dein amtlicher Nachweis, dass du rechtmäßiger Erbe bist – und damit auch berechtigt, über die geerbte Immobilie zu verfügen.

Du brauchst den Erbschein für:

• Umschreibung im Grundbuch

• Verkauf oder Vermietung

• Bank- und Behördenangelegenheiten

Ohne Erbschein kannst du keinen Verkauf einleiten, wenn du deine Erbenstellung nicht anderweitig (z. B. durch ein notarielles Testament) nachweisen kannst.

So beantragst du den Erbschein:

• Beim Nachlassgericht (über das Amtsgericht)

• Mit Sterbeurkunde, Testament (falls vorhanden), und einem Nachweis deiner Erbberechtigung

• Du musst eine eidesstattliche Versicherung abgeben

• Optional kannst du den Antrag über einen Notar stellen

4. Wann ist kein Erbschein erforderlich?

Ein Erbschein ist nicht notwendig, wenn:

• ein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt

• darin deine Erbenstellung klar und zweifelsfrei geregelt ist

• du als alleiniger Erbe genannt bist

• und keine Streitigkeiten unter Miterben bestehen

In diesen Fällen akzeptieren Banken, Notare und das Grundbuchamt oft das notarielle Dokument direkt – der Aufwand für den Erbschein entfällt.

5. Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Als Erbe übernimmst du nicht nur Vermögen, sondern auch mögliche Schulden. Du hast 6 Wochen Zeit, dich zu entscheiden – im Ausland 6 Monate.

Lass dir ggf. vom Nachlassgericht eine Nachlassübersicht geben oder ziehe einen Anwalt hinzu.

Achtung: Wer nichts tut, nimmt die Erbschaft automatisch an!

6. Grundbuchänderung beantragen

Nach Annahme der Erbschaft musst du dich um die Grundbuchumschreibung kümmern. Sie ist innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall kostenlos möglich.

Benötigt werden:

• Erbschein oder notarielles Testament

• Antrag beim zuständigen Grundbuchamt

7. Erbschaftsteuer – was du wissen musst

Die Erbschaft muss beim Finanzamt gemeldet werden. Die Steuerhöhe hängt vom Immobilienwert und deinem Verwandtschaftsgrad ab.

Freibeträge:

• Ehepartner: 500.000 €

• Kinder: 400.000 €

• Enkel: 200.000 €

Tipp: Lass den Wert durch einen Sachverständigen ermitteln, um rechtssicher zu handeln.

8. Was tun mit der Immobilie? Deine Möglichkeiten

Sobald du rechtlich als Eigentümer im Grundbuch stehst, hast du folgende Optionen:

✅ Verkauf

Schneller Kapitalzugang, aber mit organisatorischem Aufwand. Ein Immobilienmakler kann hier viel Arbeit abnehmen.

✅ Vermietung

Regelmäßige Einnahmen – aber auch laufender Verwaltungsaufwand und Instandhaltung.

✅ Eigennutzung

Ideal bei emotionaler Bindung oder wenn du Wohnraum brauchst. Beachte mögliche Renovierungsbedarfe oder laufende Kosten.

9. Immobilie verkaufen – der richtige Ablauf

Wenn du dich für einen Verkauf entscheidest:

1. Immobilienbewertung einholen

2. Unterlagen zusammentragen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Testament/Erbschein)

3. Makler beauftragen oder selbst verkaufen

4. Käufer finden

5. Notarvertrag abschließen

6. Grundbuch umschreiben

Fazit: Mit dem richtigen Plan zur sicheren Erbschaftsabwicklung

Eine geerbte Immobilie ist Chance und Verantwortung zugleich. Mit einem klaren Plan, fundierten Informationen und ggf. professioneller Unterstützung kannst du die richtigen Entscheidungen treffen – rechtlich, finanziell und emotional.

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