Immobilienbewertung: Wann eignet sich das Vergleichswertverfahren?
Wie viel ist eine Immobilie wert? So viel, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Das ist zumindest die Vorstellung hinter dem Vergleichswertverfahren. Das scheint zwar einfach. Allerdings stellt sich die Frage, bis zu welchem Grad Immobilien miteinander verglichen werden können.
Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei Methoden zur Immobilienbewertung in Deutschland und ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Dieser Ansatz berücksichtigt nicht nur Faktoren wie Lage, Ausstattung und Alter der Immobilie, sondern reflektiert auch präzise die aktuelle Marktnachfrage. Aufgrund seiner Genauigkeit und Einfachheit wird es häufig von Immobilienexperten eingesetzt, obwohl es nicht für jede Art von Immobilie geeignet ist.
Welche Immobilien eignen sich zum Vergleich?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilienarten, bei denen genügend vergleichbare Objekte vorhanden sind. Dazu zählen in der Regel Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und Reihenhäuser. In städtischen Gebieten können oft vergleichbare Wohnungen im selben Gebäude oder in der gleichen Straße gefunden werden. Auf dem Land ist dies schwieriger, da es oft an ähnlichen Objekten mangelt. Wenn keine geeigneten Vergleichsobjekte vorhanden sind, wird empfohlen, den Sachwertansatz zur Bewertung heranzuziehen.
Welche Daten werden verwendet?
Die Basis für das Vergleichswertverfahren bilden die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse, die alle notariell beurkundeten Immobilienverkäufe erfassen und analysieren. Für eine verlässliche Bewertung müssen ausreichend ähnliche Transaktionen vorliegen. Als alternative Datengrundlage kann die Bodenrichtwertkarte dienen, die ebenfalls von den Gutachterausschüssen erstellt wird und Informationen über die bauliche Nutzung sowie den Grundstückswert in verschiedenen Gemeindelagen enthält.
Welche zusätzlichen Faktoren werden berücksichtigt?
Um spezifische Vor- und Nachteile der bewerteten Immobilie gegenüber Vergleichsobjekten zu berücksichtigen, arbeiten Immobilienexperten mit Zu- oder Abschlägen. Beispielsweise wird der Wert einer an einer stark befahrenen Straße liegenden Immobilie niedriger angesetzt als der einer Immobilie in einer ruhigen Sackgasse. Je mehr Unterschiede und individuelle Merkmale eine Immobilie aufweist, desto höher fallen diese Zu- oder Abschläge aus, was die Zuverlässigkeit des Vergleichswertverfahrens verringert. Erfahrene Maklerinnen und Makler können dank ihrer Fachkenntnisse und Erfahrung gut einschätzen, wann das Vergleichswertverfahren sinnvoll ist und wann nicht.
Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht, welches Verfahren sich dafür anbietet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Hinweis
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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