Lotte und Erich verkaufen ihr Haus: Ein Ratgeber für Privatverkäufer in Romanform, Leibrente Teil 10

Jürgen KragImmobilienverkauf, Immobilienverrentung

Wie das Haus die Rente bezahlt

Leibrente

Letzens saß ich wieder mal zum Kaffeeklatsch mit Lotte zusammen, da haben wir über zwei Themen im Zusammenhang mit Immobilien gesprochen, die ich Ihnen nicht vorenthalten will.

Lotte: „Sag mal Lisbeth, hast Du schon mal von Leibrente gehört?“

Lisbeth: „Ja, das Wort ‚Leib‘ kommt aus dem Althochdeutschen von dem Wort ‚Līb‘  und bedeutet ‚Leben‘. Die Leibrente ist also eine Lebensrente. Sie wird dem Empfänger bis zu seinem Tod gezahlt. Diese Form der Alterssicherung geht bis ins Mittelalter zurück. Es ist die älteste bekannte Form der Absicherung im Alter. Früher hat man diese Leibrente mit Nachkommen oder Verwandten vereinbart und die Rente selbst wurde in Naturalien erbracht.“

Lotte: „Ich glaube, das war auch letztens in dem einen Film im Fernsehen. Da ging es um Bergbauern in den Alpen. Da hat sich der älteste Sohn verpflichtet, seine Eltern bis zum Tod zu verpflegen, und dafür hat er im Gegenzug den Hof geerbt.“

Lisbeth: „Genau so geht das! Die Leibrente kann auch mit mehreren Personen vereinbart werden. Dies können neben Ehepartner auch Geschwister oder andere Personenmehrheiten sein. Dann zahlt der Verpflichtete in der Regel bis zum Tod des letzten Berechtigten. Im Laufe des 20. Jahrhunderts hat die Form der Alterssicherung durch die staatliche Rente rasant an Bedeutung verloren und kommt heute kaum noch vor.“

Lotte: „Ich kann mir aber gut vorstellen, dass aufgrund der aktuellen Rentenentwicklungen das irgendwann wieder mal kommen wird.“

Lisbeth: „Ich denke auch. Was wollen denn die Leute machen, wenn der Generationenvertrag nicht mehr funktioniert und ihnen nur ihr Häuschen bleibt. Zumal das ja z. B. in den USA und England in etwas abgewandelter Form als „reverse mortgage“, eine sogenannte umgekehrte Hypothek, seit Jahren schon gängige Praxis ist.“

Lotte: „Davon habe ich auch schon gelesen. Wie funktioniert denn das?“

Lisbeth: „So wie man ein Haus auf Hypothek kauft und Stück für Stück abbezahlt, so verkauft man es bei der Leibrente auch wieder. Man kann sich die Leibrente wie einen Auszahlplan vorstellen. Das Geld steckt in der Immobilie und wird mit Zinsen Rate für Rate „ausgezahlt“. Der Unterschied zum klassischen Immobilienverkauf liegt also im Wesentlichen in der Art der Zahlung – statt Einmalzahlung,  Abzahlung. Leibrente auf Immobilien ist also der Verkauf einer Immobilie gegen Zahlung einer lebenslangen Rente. Eventuell kann man auch eine Art Anzahlung verlangen. Es sind auch weitere Zusatzvereinbarungen möglich, wie die Beibehaltung des Wohnrechts oder die Pflege des oder der Verkäufer.“

Lotte: „Interessante Sache! Muss das auch notariell beurkundet werden?“

Lisbeth: „Die Leibrentenvereinbarung nicht, aber der Verkauf der Immobilie. Wie das geht, weißt Du ja jetzt.“

Lotte: „Und wie berechnet man die Rentenhöhe?“

Lisbeth: „So im Detail weiß ich das auch nicht. Da gibt es finanzmathematische Verfahren für. Aber vom Prinzip her soll der Kaufpreise für die Immobilie abzüglich eventueller weiterer Leistungen auf die Lebenserwartung des Verkäufers verteilt werden. Dazu gibt es Tabellen vom statistischen Bundesamt.“

Lotte: „Wird der Käufer dann gleich Eigentümer oder erst wenn der Verkäufer stirbt?“

Lisbeth: „Nein, der Käufer wird gleich Eigentümer.“

Lotte: „Und was passiert, wenn der Käufer arbeitslos oder insolvent wird?“

Lisbeth: „Naja, die Leibrente wird ähnlich wie ein Wohnrecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Und der Käufer haftet auch persönlich für die Reallast, das heißt nicht nur mit der Immobilie, sondern mit seinem gesamten übrigen Vermögen.“

Lotte: „Aber wenn da nix zu holen ist, dann hilft mir das auch nicht.“

Lisbeth: „Klar, aber die Immobilie bleibt ja, und man kann sich z. B. ein Vorkaufsrecht einräumen lassen oder auch ein Rückübertragungsrecht für bestimmte Konstellationen.“

Lotte: „Wenn die Immobilie nun verkauft wird, wie sieht das dann aus?“

Lisbeth: „Dann tritt der neue Käufer an die Stelle des Vorigen und muss die Rentenzahlungspflicht übernehmen. Die Rente ist also immer an die Immobilie gebunden.“

Lotte: „Und wer kauft sowas?“

Lisbeth: „Sowas kann interessant sein für junge Familien oder Paare oder auch junge Einzelpersonen mit festem Einkommen.

Die haben zwar ein regelmäßiges Einkommen, aber oft noch nicht das Eigenkapitalpolster, das die Banken für eine Immobilienfinanzierung verlangen und das kann in der Zukunft sich noch verschärfen. In so einem Fall kann eine geringe oder keine Einmalzahlung vereinbart werden. Oder es können auch Eigenleistungen z. B. zur Sanierung der Immobilie angerechnet werden. Das ist besonders interessant, wenn der Käufer Handwerker ist.“

Lotte: „Das heißt, das ist eine Möglichkeit für nicht so gut Betuchte oder Kreditwürdige, trotzdem an ein eigenes Haus zu kommen. Und der Verkäufer? Hat der noch andere Vorteile als seine Rente?“

Lisbeth: „Ja, abgesehen von der Rente bis zum Tod, gibt es Regionen in denen der Immobilienmarkt stark zurück gegangen ist. Ich denke da besonders an die ländlichen Gegenden. Hier werden Immobilien für sehr niedrige Preise oder teilweise gar nicht verkauft. Die Leibrente ist hier eine Möglichkeit, die Immobilie vielleicht doch noch für alle angemessen an den Mann zu bringen.“

Lotte: „Und was ist dann im Vergleich Zeitrente?“

Lisbeth: „Die Zeitrente funktioniert im Prinzip genauso. Die Berechnung erfolgt jedoch nicht zum statistischen Todeszeitpunkt, sondern zu einem anderen festgesetzten Datum. Da kann es dann passieren, dass die Zahlungen nicht bis zum Schluss reichen.“

Lotte: „Aber ist der Verkauf gegen Zahlung der gesamten Summe nicht doch besser?“

Lisbeth: „Das ist komplett Ansichtssache. Früher war die Leibrente Gang und Gäbe, heute die Einmalzahlung. Klar ist uns das heute fremd oder macht uns Angst, von der Einkommenssituation eines Anderen abzuhängen. Früher war das normal! Befürworter der Leibrente argumentieren, dass die Geldanlagen, in die man dann in der Regel den Kaufpreis investiert, auch nicht wirklich mehr sicher sind. Viele haben schon viel Geld durch Einbrüche am Kapitalmarkt verloren – bei Zahlungsunfähigkeit eines Leibrentenkäufers ist immer noch die Immobilie da.“

Lotte: „Aber irgendwie ist es auch ein Stück weit eine Spekulation auf den Tod des Verkäufers?!“

Tja: „Tja, das kann auch eine Rolle spielen. Das ist der sogenannte Wagnischarakter der Leibrente. Aber es gibt auch Verkäufer, die dem Käufer ein Schnippchen schlagen. Es gibt da ein berühmtes Beispiel für.“

Lotte: „Ja, davon habe ich gelesen. Das war doch diese Jeanne Louise Calment.“

Lisbeth: „Ganz genau! Diese Frau Calment hat mit 90 Jahren ihre Wohnung an ihren 47-jährigen Rechtsanwalt gegen Leibrente verkauft. Nach ihrem Tod sollte die Wohnung dem Anwalt gehören. Dafür hat sie eine Leibrente bekommen. Der gute Anwalt ist aber vor ihr gestorben und seine Witwe musste weiter die Leibrente zahlen bis Frau Calment schließlich im Alter von über 122 Jahren – und das ist wissenschaftlich nachgewiesen – schlussendlich starb. Bis dahin hat sie für ihre Wohnung den dreifachen Marktpreis kassiert.“

Lotte grinsend: „Und heute sitzt sie auf ihrer Wolke und lacht sich ins Fäustchen!“

Lisbeth ebenfalls grinsend: „Ich kann es mir lebhaft vorstellen!“

Zum Schluss

So liebe Leserin, lieber Leser,

ich bin mit meinen Geschichten rund um den Immobilienverkauf am Ende. Ich hoffe, Sie haben einiges Wertvolles erfahren. Falls Sie noch Fragen haben, gebe ich Ihnen den Tipp: Schauen Sie mal bei www.kragImmobilien.de rein. Dort können Sie sich ganz unverbindlich und ohne Verpflichtung einen Ratschlag holen. Dann viel Glück und Erfolg bei Ihrem Vorhaben!

Ihre Lisbeth

INHALT

02 | Vorwort: Liebe Leser und künftige Immobilienverkäufer!

03 | Immobilien verkaufen – nichts leichter als das! Denkste!

05 | Der Preis ist heiß

08 | Verkaufen will geplant sein!

11 | Trommeln ist die Devise

14 | Hereinspaziert

18 | Ran ans Eingemachte

20 | Jetzt wird’s ernst

21 | Ein neuer Abschnitt beginnt

22 | Checkliste Umzug

23 | Doch zum Makler, oder was?

24 | Wie das Haus die Rente bezahlt

25 | Zum Schluss

P.S.: Gerne senden wir Ihnen den kompletten Ratgeber zu. Fordern Sie ihn einfach an.

(Bildnachweis: Ausschnitt eigenes Youtube-Video)