Lotte und Erich verkaufen ihr Haus: Ein Ratgeber für Privatverkäufer in Romanform, Notartermin Teil 7

Jürgen KragNEWS

Jetzt wird’s ernst

Notartermin 

Lotte und Erich hatten schließlich einen Käufer gefunden und sich mit ihm auf einen für alle Beteiligten guten Preis geeinigt. Heute hatten die Käufer den Notar beauftragt, den Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Um das weitere Vorgehen zu besprechen, trafen wir uns bei unserem Lieblingsitaliener. Ich kann Ihnen sagen: Die hausgemachten Tortellini sind eine Sünde wert!

Lisbeth: „Na, da habt ihr es ja bald geschafft, und das auch noch schneller als gedacht! Paul hat mir gesagt, dass der Notar schon beauftragt ist.“

Lotte: „Ja, die Wegners haben das in die Wege geleitet. Warum nochmal sollten die eigentlich den Notar bestellen?“

Lisbeth: „Na ja, man sagt immer so lax: Wer bestellt, bezahlt.

Das trifft hier nicht ganz zu, denn es ist gesetzlich festgelegt, dass Käufer und Verkäufer für die Zahlung des Notars gemeinsam haften. Das heißt, wenn die Käufer Pleite gehen, werdet ihr zu Kasse gebeten. In der Praxis wird jedoch der Notar erst mal versuchen sein Geld von dem zu bekommen, der ihn beauftragt hat – in dem Fall der Käufer.“

Erich: „Und inhaltlich – was kommt da so auf uns zu?“

Lisbeth: „Wichtig ist, dass ihr euch klar macht, dass der Notar nicht alles prüft, besonders nicht die Bonität des Käufers, und auch neutral bleiben muss! Letztendlich beurkundet er euren Willen, prüft die rechtliche Zulässigkeit dessen, was ihr vereinbart und kümmert sich um den einwandfreien Eigentumsübergang. Nicht mehr und nicht weniger!“

Erich: „Okay! Das mit der Bonität des Käufers hatten wir besprochen. Nur wenn diese die Anweisung zur Bestellung der Grundschuld an den Notar mitbringen, unterschreiben wir! Das wissen die schon. Wer kümmert sich aber darum, dass wir unser Geld bekommen?“

Paul: „Wenn alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen, wird der Notar die Käufer anweisen zu zahlen. Wenn das Geld bei euch eingeht, gebt ihr dem Notar schriftlich Bescheid, dass ihr es bekommen habt. Dann könnt ihr die Übergabe durchführen. Nicht vorher. Wir haben da ja so unsere Erfahrung gemacht. Ich würde nie jemandem raten sein Haus zu übergeben, wenn er noch kein Geld hat! Zug um Zug! Ware gegen Geld! Was ihr besonders prüfen müsst, sind Sondervereinbarungen, die ihr eventuell trefft. Die kann der Notar zwar auf rechtliche Zulässigkeit, nicht aber auf inhaltliche prüfen.“

Erich: „Da gibt es nichts es eigentlich nichts außer dem mit verkauften Inventar. Das wollte der Käufer gesondert ausgewiesen haben. Dadurch verringert sich der Kaufpreis für Haus und Grundstück und die Grunderwerbssteuer wird ein wenig niedriger für ihn.“

Lotte: „Wie läuft der Termin eigentlich jetzt ab?“

Lisbeth: „Zunächst wird der Notar einmal eure Personalien überprüfen. Denkt bloß an eure Personalausweise, sonst könnt ihr gleich wieder heim gehen! Dann wird er euch Satz für Satz den Vertrag vorlesen und alle Punkte erklären. Damit ihr genau wisst, was ihr unterschreibt. Geniert euch nicht, genau nachzufragen, wenn euch etwas unklar ist. Es ist seine Aufgabe euch aufzuklären! Im Kaufvertrag gibt es verschiedene Punkte. Zum Beispiel einen Absatz zur sogenannten Auflassungsvormerkung. Ihr könnt euch das als eine Art Reservierung für den Käufer vorstellen. Das eigentliche Eigentum kann erst nach dem Vorliegen verschiedener Voraussetzungen erfolgen. So muss der Käufer beispielsweise seine Grunderwerbssteuer bezahlt haben. Bis dahin sichert diese Vormerkung dem Käufer, dass ihr das Haus nicht nochmal anderweitig verkauft. Der Notar veranlasst auch die Löschung eurer Belastungen.“

Erich: „Belastungen? Wir haben

doch gar kein Darlehen mehr!“

Paul: „Nein, Belastungen nennt man die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken. Ihr habt zwar das Darlehen abbezahlt, aber die Sicherheit der Bank, also die Grundschuld, steht noch im Grundbuch. Da ihr das Haus ‚lastenfrei‘, wie das korrekt heißt, übergeben müsst, wird der Notar diese Grundschulden auf eure Kosten löschen lassen. Dafür hat euch eure Bank seinerzeit, als der Kredit getilgt war, eine sogenannt Löschungsbewilligung geschickt. Die müsst ihr raussuchen oder gegebenenfalls neu anfordern, falls ihr sie nicht mehr findet. Der Käufer finanziert den Kaufpreis doch, oder?“

Erich: „Ja!“

Paul: „Dann wird der Notar auch die Eintragung der neuen Grundschuld für die Käuferbank durchführen. Das muss aber der Käufer zahlen. Ihr habt dabei lediglich eine sogenannte Mitwirkungspflicht. Rechtlich gesehen hat der Käufer zu dem Zeitpunkt ja nur eine Art Anwartschaft auf das Eigentum des Hauses. Ganz korrekt seid ihr noch die Eigentümer. Deshalb kann der Notar die Grundschuld für den Käufer nur eintragen, wenn ihr das erlaubt. Und diese Erlaubnis unterschreibt ihr im Kaufvertrag mit. Aber das ist recht kompliziert und wird euch der Notar nochmal genau erläutern.“

Lotte: „Was ist eigentlich dieses Notaranderkonto und brauchen wir sowas?“

Lisbeth: „Im normalen Grundstücksverkehr, wie das so schön im Rechtsdeutsch heißt, macht man das nicht mehr. Im Kaufvertrag wird euer Konto, auf das der Käufer zahlen soll, angegeben und ihr gebt dem Notar Bescheid, wenn das Geld angekommen ist. So ein Notaranderkonto kann dann sinnvoll sein, wenn es sich z. B. um mehrere Erben handelt und die sich nicht einigen können, wie die Gelder verteilt werden. Dann kann man das geerbte Haus schon mal verkaufen, und der Notar verwaltet treuhänderisch das Geld, bis sich alle geeinigt haben.“

Erich: „Was passiert eigentlich, wenn Käufer und Verkäufer unter sich einen Kaufpreis vereinbaren, aber einen niedrigeren in den Vertrag schreiben?“

Paul: „Da alle sogenannten Nebenabreden im notariellen Kaufvertrag stehen müssen, wäre eine solche Vorgehensweise rechtswidrig und der Kaufvertrag damit nichtig. Wenn sowas rauskommt, hat das nicht nur zivilrechtliche, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen wegen Steuerhinterziehung!“

Erich: „Oh, das ist natürlich heftig! Aber bei uns ist alles rechtens.“

Paul: „Na dann, kann ja fast nichts mehr passieren!“

INHALT

02 | Vorwort: Liebe Leser und künftige Immobilienverkäufer!

03 | Immobilien verkaufen – nichts leichter als das! Denkste!

05 | Der Preis ist heiß

08 | Verkaufen will geplant sein!

11 | Trommeln ist die Devise

14 | Hereinspaziert

18 | Ran ans Eingemachte

20 | Jetzt wird’s ernst

21 | Ein neuer Abschnitt beginnt

22 | Checkliste Umzug

23 | Doch zum Makler, oder was?

24 | Wie das Haus die Rente bezahlt

25 | Zum Schluss

 

Nächste Woche gibt es den 8. Teil. Am einfachsten erfahren Sie es als Fan unserer Facebookseite www.facebook.com/kragimmobilien

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P.S.: Gerne senden wir Ihnen den kompletten Ratgeber zu. Fordern Sie ihn einfach an.

(Bildnachweis: © Fotolia |eccolo)