Lotte und Erich verkaufen ihr Haus: Ein Ratgeber für Privatverkäufer in Romanform, Unterlagen Immobilienverkauf Teil 3

Jürgen KragImmobilienverkauf, Vorbereitung-Aufbereitung

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Verkaufen will geplant sein!
– Vorbereitung und Unterlagen –

Erich: „Der Nachtisch war köstlich. Lisbeth, Du hast Dich wieder mal selbst übertroffen!“
Lisbeth: „Danke – und wo wir jetzt so gestärkt sind, kann ich euch ja gleich weiter etwas erzählen zur Vorbereitung. Auch wenn ihr den richtigen Preis gefunden habt ist es nämlich nicht damit getan, dass ihr losstürzt, so wie Paul damals, Fotos macht und das Ganze schnell mal ins Internet stellt. So ein Verkauf will geplant sein. Ihr werdet es noch merken!“
Paul: „Ja, ernsthaft, hört auf Lisbeth. Das spart euch ´ne Menge Ärger und Geld! Es gibt verschiedene Punkte, über die ihr euch im Vorfeld Gedanken machen müsst. Dann sind da auch noch Unterlagen zu besorgen und vorzubereiten. Du hattest das doch mal notiert. Hast Du die Liste noch?“
Lisbeth (wühlt in der Schublade im Esszimmerschrank): „Ja, hier. Da sind meine Notizen. Was steht denn da: Also, es geht los mit der Verkaufsdauer. Sicher ist es immer schöner, wenn man schnell verkauft – aber das lässt sich nicht erzwingen – das muss euch klar sein. Bringt euch nicht selbst in Verkaufsdruck, denn damit seid ihr stets in einer schlechten Verhandlungsposition. Ihr solltet also auf keinen Fall schon eine neue Immobilie kaufen, bevor das Haus verkauft ist. Aber auch eine sehr lange Verkaufszeit ist nicht gut. Das Thema hatten wir schon, denn die entstehen meistens durch einen zu hohen Preis. Klärt für euch, wann ihr verkauft haben wollt, aber bleibt realistisch! Dann der Punkt Werbung: Trommeln ist die Devise! Verkaufen, ohne dass es jemand weiß, geht nicht! Deshalb geht voll in die Offensive! Nutzt so viele Kanäle wie möglich!“
Lotte: „Mir ist das aber irgendwie unangenehm. Ich denke mir dann immer, was werden die Nachbarn sagen?“
Erich: „Ach Lotte – was sollen die sagen und vor allem was geht die das an? Die sollen erst mal vor ihrer eigenen Tür kehren. Wenn ich da an letztes Jahr denke, als denen ihr unerzogener Sohn …“
Lotte (unterbricht ihn): „Ja, ja, lass doch die ollen Kamellen! Die Geschichte wollen wir nicht schon wieder hören. Erzähl weiter, Lisbeth!“
Lisbeth: „Nochmal zurück – also ihr solltet einfach offen damit umgehen. Wenn ihr bei ihnen klingelt und ihnen erzählt, dass ihr verkaufen wollt, weil ihr euch verkleinern wollt, beugt ihr allen Gerüchten vor. Stellt euch mal vor, ihr informiert sie nicht und es kommen dauernd Fremde und besichtigen Euer Haus. Na, ich möchte nicht wissen, was da geschnattert würde!“
Paul: „Dann ist auch Erreichbarkeit wichtig. Jemand, der ein echtes Interesse an eurem Haus hat, lässt sich nicht so einfach vergraulen; aber um überhaupt erst zu einem ernsthaften Käufer zu werden muss dieser sich eure Immobilie ja wenigstens mal anschauen können. Wenn er aber fünfmal anruft und keiner geht dran, lässt er es bestimmt bleiben.
Es gibt auch immer noch viele, die nicht auf einen Anrufbeantworter sprechen wollen. Also müsst ihr euch etwas einfallen lassen, um erreichbar zu sein.“
Lisbeth: „Oder ihr gebt in den Annoncen an, wann genau ihr erreichbar seid. Dann müsst ihr aber auch wirklich dran gehen! Wenn jetzt also Interessenten anrufen, dann bedenkt: Diese Leute sind für euch wildfremd! Ihr wisst nicht, wer wirklich am anderen Ende der Leitung ist. Seid ganz vorsichtig mit Auskünften und verratet nicht versehentlich, wann ihr nicht da seid! Es soll schon Verkäufer gegeben haben, die in eigener Abwesenheit „Besuch von „Besichtigern“ bekommen haben, die schon im Vorfeld beim Ausräumen der Wohnung „behilflich“ waren. Am besten legt ihr eine Checkliste an, was ihr die Anrufer fragen wollt – die genaue Adresse, wie lang die schon suchen etc.- und vor allem auch welche Auskünfte ihr weitergeben wollt. Wer mehr wissen will, soll erst einmal vorbei kommen. Fragt auch genau, wie viel Personen einziehen wollen. Euer Haus ist zwar groß, aber für mehr als zwei Kinder ist bei der Zimmeranzahl ja kein Platz. Da braucht ihr große Familien gar nicht erst einzuladen. Dann könnt ihr denjenigen genau begutachten. Überlegt euch auch, zu welchem Notar ihr gehen wollt. In der Regel überlässt man das dem Käufer. Wenn der jedoch niemanden weiß, wird er euch fragen.“
Paul: „Aber Vorsicht! Der Notar muss neutral bleiben. Wenn ihr zum Beispiel unseren Kegelbruder Horst nehmen würdet, der ist ja Rechtsanwalt und Notar, und es kommt später aus irgendeinem Grund zu einem Rechtsstreit, darf Horst euch nicht vor Gericht vertreten, weil er in dieser Sache schon als Notar tätig war!“
Lisbeth: „Und an das liebe Geld müsst ihr auch denken. Ein ganz wichtiges Thema! Dass jemand eure Immobilie kaufen will, heißt noch lange nicht, dass er sie auch bezahlen kann! Deshalb mein Tipp: Geht nur zum Notar, wenn der Käufer die Grundschuldbestellung seiner Bank mitbringt. Das ist die Anweisung der Käuferbank an den Notar, eine Grundschuld einzutragen. Diese Schreiben gibt die Bank nur heraus, wenn die Finanzierung gesichert ist. Ein gutes Argument dazu für den Käufer ist, dass er wegen der Bestellung sowieso zum Notar muss. Erledigt er es schon im Rahmen des Kaufvertragstermins, spart er Zeit und Geld!“
Paul: „Habt ihr eigentlich noch Schulden auf dem Haus? In dem Zusammenhang wäre es nämlich wichtig, vorab die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung der Bank zu prüfen. Das kann einen ordentlichen Batzen ausmachen. Und es ist wichtig, das Abwicklungsprozedere der Bank zu kennen.“
Erich: „Nein, es ist alles bezahlt, aber die Grundschulden sind noch nicht gelöscht.“
Paul: „Da solltet ihr nochmal genau hinschauen. Hypotheken und Briefgrundschulden: Das ist ein Thema, das einen Verkauf schwer blockieren kann. In der Regel muss eine Immobilie „lastenfrei“ übergeben werden. Das heißt, alle Grundschulden und Hypotheken müssen im Zug des Verkaufs gelöscht werden. Bei Buchgrundschulden kein Problem. Bei Hypotheken oder Briefgrundschulden existieren jedoch neben der Eintragung auch noch sogenannte Hypotheken oder Grundschuldbriefe – also ein Dokument, auf dem diese Schuld vermerkt ist. Ohne dieses Papier kann die Belastung nicht gelöscht werden! Ist und bleibt es verschwunden, muss ein langwieriges sogenanntes Aufgebotsverfahren in die Wege geleitet werden. Und das kann dauern!“
Erich: „Ich glaube nicht, dass das bei uns der Fall ist, aber ich erkundige mich lieber nochmal. Sicher ist sicher.“
Paul: „Ja, im schlimmsten Fall, zum Beispiel wenn der Käufer Zeitdruck hat, kann an sowas ein Verkauf scheitern.
Lisbeth: „Und Lotte, hatte nicht Deine Mutter ein Wohnrecht in der Einliegerwohnung? War das nicht seinerzeit sogar eingetragen worden? Sowas steht dann in Abteilung II im Grundbuch.“
Lotte: „Wir hatten da irgendwas beim Notar machen lassen. Ich rufe da am Montag mal an. Was ich definitiv weiß, ist, dass das alte Wegerecht vom Nachbarn gelöscht wurde, als die die Parallelstraße erschlossen haben.“
Paul: „Das ist sehr gut, denn all solche Rechte von Dritten schmälern den Wert der Immobilie. Viele finden das halt nicht gut, wenn der Nachbar über das eigene Grundstück darf. In diesem Zusammenhang: Es gibt auch noch sogenannte Baulasten. Neben den privatrechtlichen Belastungen auf einem Grundstück kann es auch sogenannte öffentliche Lasten geben. Die stehen aber gemeinerweise nicht im Grundbuch, sondern im sogenannten „Baulastenverzeichnis“. Im Notartermin wird euch der Notar fragen, ob euch Baulasten bekannt sind. Diese muss der Notar nämlich nicht erkundigen. Das ist eure Angelegenheit. Deshalb macht euch hierzu mal bei der Gemeinde schlau!“
Lisbeth: „ Ganz wichtig ist es auch zu überlegen: welche Unterlagen braucht ihr überhaupt und wann gebt ihr was heraus! Um nochmal auf die ungebetenen Besichtiger zu kommen – die freuen sich sehr über detaillierte Grundrisse im Internet … Ich habe grundsätzlich nur Unterlagen herausgegeben, wenn ich wusste an wen! Und niemals per E-Mail! Die kann man so schnell einrichten, diese E-Mail-Adressen … Schaut euch die Leute erst mal an, bevor ihr was herausgebt. Und bitte immer nur Kopien! Denkt daran: Gekauft wird in erster Linie mit dem Bauch. Darum sollen die Leute erst mal kommen und schauen ob’s passt – dann geht man zum nächsten Schritt. Erstellt auch eine Vor-und Nachteileliste und schreibt die Besonderheiten, die Euer Haus zu bieten hat, auf.“
Lotte: „Das ist nicht so leicht – wir hängen ja doch sehr daran!“
Lisbeth: „Klar, aber das hilft nicht – ihr wollt schließlich verkaufen. Also seid ehrlich zu euch selbst! Die Vorteile sind später Verhandlungsfutter, die Nachteile werden euch die Kaufinteressenten mehr oder weniger nachdrücklich unter die Nase reiben. Es kann von Vorteil sein, bei größeren Modernisierungsmaßnahmen, wie Fenster, Dach- und Fassadendämmung, Heizung oder Feuchtigkeitsschäden ein oder mehrere konkrete Angebote einzuholen. So mancher „selbst ernannte Spezialist“ erzählt euch sonst in der Verhandlung, dass für die Dachdämmung ja noch mal 20.000 € zu veranschlagen sind.
Ein versierter Dachdecker kann euch aber bescheinigen, dass z. B. eine Untersparrendämmung gar nicht notwendig, und die gleiche Dämmwirkung mit 6.000 € Investition in eine Dämmung des Bodens unterm Dach zu erreichen ist. Im Umkehrfall, wenn ihr den notwendigen Invest unterschätzt habt, müsst ihr ggf. eure Preisvorstellung nochmal nach unten korrigieren.
Paul: „Und noch ein wichtiger Punkt. Oft sind Einrichtungsgegenstände speziell für eine Immobilie angefertigt worden, oder die Einbauküche soll drin bleiben. Ihr habt doch einen Kamin und der Schuppen sitzt noch voll Holz? All das ist Verhandlungsmasse! Wir kommen noch dazu – es muss nicht immer der Preisnachlass sein. Macht eine Liste der Gegenstände, die ihr bereit wärt da zu lassen und verseht diese mit realistischen Verkaufspreisen.“
Lisbeth: „Wenn einer besichtigen will, denkt an euren Dackel Ratz. Wir kennen ihn ja und wissen: der will nur spielen, aber vielleicht will Euer Besuch das nicht oder ist vielleicht sogar allergisch! Wir, hatten das letztens mit der Tochter von Käthe. Die wollte ihre Mutter nach unserem Kaffeekränzchen abholen und wir hatten zu dem Zeitpunkt den Hund von Ludwig und Martha über deren Urlaub in Pflege. Das Mädel hatte richtig Probleme mit der Luft. Das war eine unangenehme Überraschung. Fragt deshalb die Leute am Telefon, ob die Haustierallergien haben. Auch ist es gut, die Leute zu Uhrzeiten einzuladen, wenn das Licht gut ist. Nicht abends – da kommt eure Terrasse nicht zur Geltung. Besser um die Mittagszeit, da habe ihr genau die Sonne dort und die fällt dann auch noch schön ins Wohnzimmer. Das gibt eine tolle Atmosphäre!“
Lotte zu Lisbeth: „Vorhin hattest Du gesagt, wir sollen im Vorfeld alle Unterlagen besorgen, die man so braucht. Welche fallen Dir dazu so ein?“
Lisbeth: „Also, Grundbuchauszug, den gibt es auf dem Amtsgericht, die Flurkarte, die hat das zuständige Amt für Bodenmanagement, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Flächen- und Massenberechnung und aktuelle Grundrisse – falls ihr die nicht mehr habt, fragt mal beim Bauamt nach, dann das Baulastenverzeichnis, beim Kreis oder der Gemeinde, der Nachweis der Feuerversicherung, die Marktpreisermittlung, falls ihr eine machen lasst, die Grundsteuerbescheide. Bei Grundstücken kommt dann noch der Bebauungsplan- oder Flächennutzungsplan, eventuell ein Erbbaurechtsvertrag, bei entsprechend alten Häusern eventuell die Auskunft aus dem Denkmalkataster, bei vermieteten Immobilien die Mietverträge, eine Liste der Mieter mit Rahmendaten, zu den Mietverträgen, sowie der Mietspiegel und bei Eigentumswohnungen noch die Teilungserklärung, die letzten Abrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung dazu. Aber das betrifft euch ja nicht.“
Lotte: „Puh, das ist echt eine ganze Menge! Jetzt könnte ich einen Espresso vertragen!“

INHALT

02 | Vorwort: Liebe Leser und künftige Immobilienverkäufer!

03 | Immobilien verkaufen – nichts leichter als das! Denkste!

05 | Der Preis ist heiß

08 | Verkaufen will geplant sein!

11 | Trommeln ist die Devise

14 | Hereinspaziert

18 | Ran ans Eingemachte

20 | Jetzt wird’s ernst

21 | Ein neuer Abschnitt beginnt

22 | Checkliste Umzug

23 | Doch zum Makler, oder was?

24 | Wie das Haus die Rente bezahlt

25 | Zum Schluss

 

Nächste Woche gibt es den 4. Teil. Am einfachsten erfahren Sie es als Fan unserer Facebookseite www.facebook.com/kragimmobilien

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P.S.: Gerne senden wir Ihnen den kompletten Ratgeber zu. Fordern Sie ihn einfach an.

(Bildnachweis: © Fotolia |Gina Sanders)