Makler Leistungen Immobilienverkauf Leistungsphase 1 Analyse | Vorbereitung | Unterlagen | Auflagenerfüllung | Gefahrenabwehr | finanzielle Situation

Jürgen KragAnalyse, Immobilienverkauf

Teil 3: Analyse der finanziellen und fördertechnischen Situation zur Immobilie

Der Verkauf von Eigentum zieht meist die Ablösung vorhandener Schulden bei Banken mit sich. Dies ist normal und sollte jedoch vorher vereinbart und besprochen werden. Falls das Restdarlehen noch besteht und nicht genau zum Zeitpunkt ausläuft, wird oft eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese kann sehr teuer werden und muss im Vorfeld in der Preisfindung berücksichtigt werden.

Ebenfalls klären wir, ob es sich nach aktueller Finanzierungssituation lohnt, bestehende Finanzierungen zu übernehmen.

1. finanzielle Unterlagen:

  • Darlehensverträge und Fördervereinbarungen

2. finanzielle Klärungen:

  • bestehende Darlehen übernehmen oder auflösen und prüfen
  • Höhe der eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfordern
  • Kontrollieren lassen der Forderung zur Vorfälligkeitsentschädigung der Bank auf Plausibilität
  • Zusammenarbeit mit Ihrer Bank
  • bei bestehenden Darlehen für Ihre zu verkaufende Immobilie

Hier geht es darum, vor allem folgende Punkte zu prüfen:

– augenblicklicher Stand Ihrer Finanzierung

– Ablösung von Belastungen

– finanzielle Abwicklung des Verkaufs, zum Beispiel gegen bar oder auf Rentenbasis

Bereiten Sie sich auf das Gespräch mit Ihrem Banker vor. Stellen Sie alle Unterlagen Ihrer Finanzierung zusammen. Erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Kontostand Ihrer Darlehen. Sehen Sie die Bedingungen aller Kreditverträge genau durch. Besorgen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug.

Auf Wunsch von Eigentümern haben wir oft diese bei solchen Terminen begleitet oder sogar in deren Vertretung wahrgenommen.

Notieren Sie für jeden Kreditvertrag

– die noch zu zahlende Restsumme

– den Zinssatz

– den Tilgungssatz

– den Zinsbindungstermin

– das Ablaufdatum des Kreditvertrages

  • Wenn Sie die Finanzierung auf eine neue Immobilie übertragen wollen, empfiehlt es sich dringend, sich von Ihren Geldgebern schriftlich bestätigen zu lassen, daß und unter welchen Bedingungen diese mit einer Übertragung einverstanden sind.

Ihr Vorteil durch eine Übertragung der Finanzierung: Sie ersparen sich Schwierigkeiten und Kosten durch eine vorzeitige Kündigung der bestehenden Kreditverträge.

  • Wenn Sie die Finanzierung bei der Immobilie belassen und damit Ihre Konditionen an den Käufer weitergeben wollen

Zur Prüfung, ob dies sinnvoll ist, werden die Darlehensverträge benötigt.

Prüfen Sie gegebenenfalls auch, ob Sie Ihre Finanzierung ganz oder teilweise auf den Käufer übertragen können. Ist dies möglich, sollten Sie sich von Ihren Geldgebern schriftlich bestätigen lassen, daß diese generell mit einer Übertragung auf den Käufer einverstanden sind. Klären Sie auch die Bedingungen für eine Übertragung auf den Käufer. Die Vorteile dieser Konstruktion:

– keine Kosten und Schwierigkeiten durch vorzeitige Kündigung der Kreditverträge

– attraktiv für den Käufer (günstigere Konditionen, keine Gebühren für Objektprüfung, Notar und Bearbeitung der Finanzierung)

– gutes Werbeargument, das auf jeden Fall in Zeitungsanzeigen und im Exposé erwähnt werden muß

  • Wann Sie den Kreditvertrag kündigen können

Wenn Sie aus Anlass des Verkaufs die Finanzierung kündigen wollen: Prüfen Sie in den Verträgen, ob und welche Kündigungsfristen Sie haben. Sie können Kreditverträge nur unter folgenden Voraussetzungen kündigen:

– bei festvereinbartem Zins, wenn die Zinsbindung ausläuft; Kündigungsfrist: 1 Monat

– bei variablem Zinssatz oder wenn Sie außerplanmäßige Tilgung vereinbart haben; Kündigungsfrist:

– 3 Monate

– nach 10 Jahren: Kündigungsfrist: 6 Monate

Sofern Sie einen Kredit mit einer noch nicht abgelaufenen Zinsfestschreibung haben, gilt folgendes:

Wenn Sie Ihren Kreditvertrag nach dem 31.12.1986 abgeschlossen haben, kann Ihre Bank die Kündigung des Kredits ablehnen. Einzige Ausnahme: Sie haben den Kredit privat verwendet, und die Bank hat eine Grundschuld als Sicherheit. Dann können Sie mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Haben Sie noch einen vor dem 01.01.1987 abgeschlossenen Kreditvertrag, dann können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Voraussetzung ist allerdings, daß Ihr Zinssatz höher als 6 % p.a. ist und sich die Bank nicht durch Ausgabe von Schuldverschreibungen refinanziert hat.

Auch diese Fragen müssen Sie frühzeitig klären:

  • Können Sie auch eine Zahlung des Kaufpreises in Raten akzeptieren?
  • Kommt ein Verkauf mit Tausch eines Grundstückes in Frage?
  • Wollen Sie auf Rentenbasis verkaufen?
  • Wollen Sie Ihren Grund und Boden im Erbbaurecht vergeben?
  • Kann Vermieten eine Alternative sein?

Teil 1: Analyse zur Immobilie. Warum?

Teil 2: Analyse der rechtlichen Situation zur Immobilie

Teil 4: Analyse der wirtschaftlichen Situation zur Immobilie

Teil 5: Analyse der baulichen und technischen Situation zur Immobilie

Teil 6: Analyse der nachbarlichen und Lage-Situation zur Immobilie

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