Makler Leistungen Immobilienverkauf Leistungsphase 1 Analyse | Vorbereitung | Unterlagen | Auflagenerfüllung | Gefahrenabwehr | rechtliche Situation

Jürgen KragAnalyse, Immobilienverkauf

Teil 2: Analyse der rechtlichen Situation zur Immobilie

Grunddienstbarkeiten, Erbbaurechte, Verfügungsbeschränkungen, Niessbrauchrechte, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte, Baulasten, Altlasten und und und.

Was steht im Grundbuch? Was bedeutet das? Welche Auswirkungen hat das? Wie kann das gelöst werden?

Gleiches gilt für das Baulastenverzeichnis.

Ist das Grundstück wertvoller als gedacht, weil es weiter bebaut werden kann?

Wie sieht es wirklich um die Erschließung aus? Voll erschlossen ist oft eine leichtfertige, weil unzutreffende Aussage.

Wie steht es um den Denkmalschutz?

Welche Hausanschlusskosten fallen tatsächlich an?

Ist die Bebauung genehmigt oder genehmigungsfähig?

Auf was muss ich bei einer Eigentumswohnung alles achten?

Konkret brauchen Sie das folgende:

1. rechtliche Informationen und Unterlagen:

Die nachfolgend aufgeführten benötigen Sie.

– Grundbuchauszug

ein aktueller (nicht älter als 3 Monate) Grundbuchauszug. Ein Käufer braucht diesen meist zur Klärung seiner eigenen Finanzierung.

– Veränderungs- bzw. Fortführungsnachweis für noch nicht im Grundbuch eingetragene Vorgänge

– Auszug aus dem Kataster (aktueller Lageplan)

– Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Auch wenn Sie keine haben eintragen lassen: Eventuell haben Sie die Immobilie nicht selbst gebaut, sondern auch gebraucht gekauft.

– Bau– oder Umbaugenehmigungen

– eventueller Stellplatznachweis bzw. Nachweis der Ablösung

– Gebäudeversicherungsnachweis und sonstige Immobilienversicherungen

Für den Kaufinteressenten zur Vorlage bei seiner finanzierenden Bank benötigt. Wichtig: Hier ist nicht der Beitragsbescheid gemeint, sondern der Wert aus der Urkunde.

– Grundbesitzabgabenbescheid

– Energieausweis

Der Energieausweis ist seit 01. Januar 2009 für alle Wohngebäude gesetzlich vorgeschrieben; seit dem 01. Juli 2009 auch für Nicht-Wohngebäude. Der Energieausweis gibt unter anderem Auskunft darüber, wie hoch die Kosten für Heizung und Warmwasser ungefähr sein werden und welche Dämmung und Heizanlage in der Immobilie vorhanden sind.

Der potenzielle Käufer oder Mieter kann die Vorlage eines solchen verlangen. Kann der Vermieter oder Verkäufer ihn nicht vorlegen, ist dies nach dem Gesetz eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld bis zu 15.000 € geahndet werden. Wenn Sie ihn nicht bereits haben oder selbst einen erstellen können, besorgen wir den kostengünstig für Sie.

2. zusätzlich bei älteren Immobilien

– Klären der Denkmalschutzeigenschaft

– Klären der Sanierungsgebieteigenschaft

3. zusätzlich bei gefährdeten / verdächtigen Grundstücken:

– Auskunft zu evtl. Altlasten und Bodenkontaminierungen

4. zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

– Besorgen der Teilungserklärung mit Aufteilungsplan

– Besorgen der Hausordnung

– Besorgen der Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

5. weitere rechtliche Klärungen

5.1. Sind alle Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden?

Am Verkauf einer Immobilie müssen alle Eigentümer mitwirken. „Das ist doch klar“, werden Sie sich jetzt sagen und dabei beispielsweise an den Fall einer Erbengemeinschaft denken. Aber auch dann, wenn Sie Alleineigentümer sind, sind Sie unter Umständen nicht völlig frei in Ihrer Entscheidung. Für den Fall, dass Sie verheiratet sind, brauchen Sie in bestimmten Fällen die Zustimmung Ihres Ehegatten. Unterscheiden Sie dabei folgende Konstellationen:

Wenn Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (= häufigster Fall) leben, Sie verheiratet sind und die zu verkaufende Immobilie mehr als 75 % Ihres Vermögens darstellt, muss Ihr Ehegatte dem Verkauf der Immobilie zustimmen.

Bei der Gütertrennung bestimmt jeder Ehegatte allein über sein Vermögen. Eine Zustimmung des anderen Ehegatten beim Verkauf der Immobilie ist nicht erforderlich.

Bei Gütergemeinschaft wird Grundbesitz als gemeinschaftliches Vermögen angesehen. Beide Ehegatten können nur gemeinsam verkaufen.

Fangen Sie nicht an zu verkaufen ohne daß die anderen Eigentümer Ihr Einverständnis dazu erklärt haben. Die Situationen sind uns wohl bekannt. Wenn Miterben nicht verkaufen möchten oder nur zu bestimmten Bedingungen, sind alle Bemühungen umsonst.

Wenn ein Miteigentümer partout nicht verkaufen will, Sie aber, bleibt Ihnen nur der Weg über eine Teilungsversteigerung. Solche Verfahren haben wir schon für Eigentümer begleitet.

Wenn ein Miteigentümer nur zu bestimmten Bedingungen (meist zu bestimmten Preis) verkaufen will, müssen die vorher ausgehandelt und schriftlich festgehalten sein. Sonst kann es Ihnen passieren, daß derjenige später einen höheren Anteil vom Verkaufserlös will.

In diesem Zusammenhang ist es nicht selten, dass Ihre Miterben eine unrealistische Vorstellung vom Marktwert der Immobilie haben. Selbst wenn Sie diesen realistisch ansehen, weil Sie u.U. vor Ort sind und auch noch die zeitaufwendige Betreuung der Immobilie kostenlos übernommen haben, nützt es nichts: Ihre Miterben müssen einverstanden sein. Hier hat unsere Marktanalyse und Wertermittlung oft geholfen.

5.2. Zustimmung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Verwalter?

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung, so müssen Sie prüfen, ob der Verkauf der Wohnung von der Erteilung der Zustimmung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Verwalter abhängig ist. Derartige Regelungen finden sich häufig in der Gemeinschaftsordnung. Die Zustimmung zum Verkauf kann nur aus „wichtigen Gründen“ versagt werden. Ein solcher Grund kann in der Person des Erwerbers liegen oder beispielsweise auch in einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung, die den Charakter der Wohnanlage verändern würde.

5.3. Wenn Ihre Immobilie vermietet ist

Bei einer vermieteten Immobilie brauchen Sie das schriftliche Einverständnis Ihrer Mieter, dass sie zum vereinbarten Termin ausziehen.

Oft meinen Eigentümer, daß man dies im Laufe der Verkaufsbemühungen schon irgendwie hinkriegt. Sind Sie nicht so blauäugig. Ansonsten sind Enttäuschungen vorprogrammiert. Wenn die Situation mit Ihrem Mieter nicht geklärt ist, wird Ihr heißer Interessent mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit kein Interesse mehr an Ihrer Immobilie haben. Und selbst wenn Sie dann anfangen, diese Sache zu klären, dauert dies meist so lange, daß Ihr heißer Interessent längst kein Interesse mehr hat und sich anderweitig orientiert hat.

Wenn Ihr Verhältnis zu Ihrem Mieter belastet ist, können wir versuchen, als neutrale Person zu vermitteln.

Schwere Geschütze in Form eines Rechtsanwaltes sollten Sie nur dann auffahren, wenn Sie nicht verkaufen wollen. Das vergiftet die ganze Atmosphäre meist komplett. Ihr Mieter fühlt sich in der Regel nur dazu aufgefordert, sich zu verteidigen, und nimmt sich ebenfalls einen Anwalt. Erst recht, wenn er rechtsschutzversichert ist. Dann haben Sie kaum etwas gewonnen. Im Gegenteil: Sie verlieren jede Menge Zeit, Geld und Nerven. An Verkaufen ist dabei erst wieder zu denken, wenn Ihre Mieter mit rechtlicher Hilfe Ihre Immobilie verlassen hat. Lassen Sie uns für Sie mit Ihren Mietern verhandeln. In vielen Fällen haben wir für Eigentümer in solchen unangenehmen Situationen ein deutlich besseres wirtschaftliches Ergebnis liefern können.

5.4. Zustimmung des Erbbaurechtgebers

Bei einem Erbbaurecht brauchen Sie u.U. die Zustimmung des Erbbaurechtgebers.

5.5. Zustimmung der Genossenschaft

Wenn Ihr Haus von einer Siedlungsgemeinschaft oder Baugenossenschaft gebaut wurde, brauchen Sie die Zustimmung der Genossenschaft, falls dies vereinbart ist.

5.6. Zustimmung oder Ablösung von Berechtigten

Gibt es Berechtigte aufgrund Eintragungen im Grundbuch? Das können Nießbrauch- oder Wohnberechtigte sein. Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge wurden und werden Immobilien auf den oder die Erben übertragen. Dem Erblasser ist dann oft das Recht eingeräumt, die Immobilie ganz oder teilweise kostenlos nutzen zu dürfen. Dann wird das mit dem Verkaufen schon schwieriger. Das Recht, dort zu wohnen, muss bewertet werden. Auch das haben wir oft geleistet. Auf jeden Fall muss mit den Berechtigten gesprochen werden.

Manchmal wohnt der Berechtigte nicht mehr in der Immobilie und das Recht ist trotzdem noch eingetragen. Dann muß derjenige unter Umständen finanziell abgefunden werden, damit er zukünftig auf dieses Recht verzichtet. Wenn das nicht vorher geklärt ist, erfahren Sie das kurz bevor Ihr heißer Interessent kaufen will. Der wird vorher wissen wollen, was im Grundbuch steht. Wenn er dann von dieser Situation erfährt, ist das kaum noch zu retten. Der Berechtigte wird oft mehr Geld fordern als wenn Sie es anfangs geklärt hätten. Wenn die Klärung längert dauert, verlieren Sie auch noch Ihren Interessenten; wenn der sich aufgrund dieser Info nicht sowie zurückzieht.

5.7. Abklären der Erschliessungssituation und Beschaffen der Bescheinigungen und Bescheide zur Erschliessung

Wenn Erschliessungsmaßnahmen anstehen oder stattgefunden haben, kommen irgendwann auf denjenigen, der zum Zeitpunkt des Bescheides Eigentümer ist, die Kosten der Erschließung zu. In Kaufverträgen wird dies deshalb auch vom Notar mit entsprechenden Passagen eingebaut. Gehen Sie bitte davon aus, dass ein Kaufinteressent heutzutage weiß, wenn so etwas „im Busch ist“. Dreimal dürfen Sie raten, wie der reagiert, wenn er so etwas nicht von Ihnen oder uns, sondern von der Behörde erfährt. Sehr wahrscheinlich haben Sie diesen Interessenten dadurch verloren. Oder er fordert einen deutlichen Nachlass, der über die Erschließungskosten hinausgeht.

5.8. Klären einer eventuellen weitere Bebaubarkeit zum besseren Verkauf

Wenn Ihr Grundstück weiter bebaut werden kann, ist es u.U. mehr wert. Es lohnt sich, das zu klären. Auch in schwierigen Situationen haben wir in solchen Fällen Grundstückteilungen hinbekommen.

5.9. Klären baurechtlicher Beschränkungen oder Auflagen

Das können z.B. Baulasten sein. Dazu gibt es ein gesondertes Kapitel.

5.10. Klären von eventuell unerledigten behördlichen Auflagen aus Flächennutzungsplan und / oder Bebauungsplan

Auch so etwas ist möglich und sollte vorher geklärt sein.

5.11. Klären von eventuell laufenden Verfahren und Einsprüchen

Als Eigentümer sollte Sie die kennen und Käufer drauf hinweisen.

So. Der Anfang wäre gemacht.

Teil 1: Analyse zur Immobilie. Warum?

Teil 3: Analyse der finanziellen und fördertechnischen Situation zur Immobilie

Teil 4: Analyse der wirtschaftlichen Situation zur Immobilie

Teil 5: Analyse der baulichen und technischen Situation zur Immobilie

Teil 6: Analyse der nachbarlichen und Lage-Situation zur Immobilie

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