Marktpreisverfahren – Verkauf gegen Gebot – Bieterverfahren – Fragen und Antworten

Jürgen KragMarktpreisverfahren

Der Markt entscheidet den Preis
Deshalb nennen wir “Bieterverfahren” oder “Verkauf gegen Gebot” Marktpreisverfahren. Der Immobilienexperte Jürgen Krag (Geschäftsführer der Krag Immobilien GmbH aus Gladenbach) beantwortet alle Fragen zum Marktpreisverfahren:

Fragen und Antworten zum Marktpreisverfahren

Diesen Beitrag haben wir im Laufe der Zeit immer wieder angepasst und erweitert. Das o.g. Datum ist ja nur das der Ersterstellung. Deshalb haben wir beschlossen, ein Inhaltsverzeichnis an den Anfang zu stellen, damit Sie es einfacher haben.

Inhaltsverzeichnis

Was ist das Marktpreisverfahren für Immobilien?
Wie ist der grundsätzliche Ablauf beim Marktpreisverfahren?
Muss ich als Interessent und Bieter irgendwelche Gebühren zahlen, dadurch dass ich ein Gebot abgegeben habe oder wenn ich Höchstbietender bin?
Laufe ich Gefahr, dass sich Angebote hochschaukeln oder ich als Interessent durch mehrmaliges Bieten mehr biete, als ich eigentlich will?
Gibt es bereits Ähnliches?
Welche Unterschiede bestehen zum Bieten bei Ebay ®?
Gibt es auch den Sofort-Kauf wie auf anderen Verkaufsplattformen?
Wie lange ist in der Regel die Gebotsabgabefrist?
Was muss ich bieten, um die Immobilie zu bekommen?
Warum müssen die Gebote schriftlich abgegeben werden?
Warum schalten Sie keinen Notar zur Entgegennahme der Angebote ein?
Warum bieten Sie Immobilien in dem Marktpreisverfahren an?
Warum ist Transparenz so wichtig?
In welcher Region bieten Sie Immobilien im Marktpreisverfahren an?
Warum legen Sie ein Mindestgebotspreis fest?
Für welche Interessenten kann dieses Verfahren besonders geeignet sein?
Für welche Interessenten ist dieses Verfahren nicht geeignet?
Was ist, wenn ich als Interessent es ablehne, eine Immobilie im Marktpreisverfahren zu kaufen?
Ernsthafter Interessent? Wer ist das eigentlich? Woran erkannt man diesen?
Für welche Eigentümer kann dieses Verfahren besonders geeignet sein?
Für welche Immobilien ist das Marktpreisverfahren am besten geeignet?
Warum kann der Eigentümer den Verkauf zum Höchstgebot ablehnen?
Muss der Eigentümer an den Meistbietenden verkaufen oder kann er auch an den Zweit- oder Drittmeistbietenden verkaufen?
Warum sollte ich als Eigentümer nicht versuchen, vorab an einen Bekannten, den Nachbarn oder jemanden aus dem Ort zu verkaufen, der mich schon angesprochen hat?
Was mache ich als Eigentümer, wenn ich vorab schon mit Bekannten, den Nachbarn oder jemandem aus dem Ort wegen der Immobilie gesprochen oder verhandelt habe?
Ist das Marktpreisverfahren mit einer Zwangsversteigerung einer Immobilie vor einem Amtsgericht vergleichbar?
Ist das Marktpreisverfahren mit einer Auktion vergleichbar?
Kann es passieren, dass ein Eigentümer dieses Verfahren nur dazu nutzt, um über reale Gebote den realen Wert seiner Immobilie zu erfahren, und gar nicht verkaufen will?
Werden über dieses Marktpreisverfahren utopische Preise für den Eigentümer erzielt?
Gibt es bei dem Marktpreisverfahren sogenannte Nachgebotsrunden?
Wie ist das bei dem Kauf mit dem Zubehör zur Immobilie?
Wie ist das bei dem Kauf mit der Räumung der Immobilie?

Was ist das Marktpreisverfahren für Immobilien?

Es ist eine spezielle und moderne Methode, um fair zum Marktpreis einer Immobilie zu verkaufen. Gut vergleichbar zu einer Ausschreibung; nur mit umgekehrten Vorzeichen.
Was habe ich dabei zu beachten? Wie funktioniert das? Jede Menge Fragen, die wir Ihnen gerne beantworten. Nachfolgend finden Sie sie.

Wie ist der grundsätzliche Ablauf beim Marktpreisverfahren?

1. Werbung und Angebot
Die Immobilie wird ganz normal angeboten und von uns über vielfältige Wege beworben. Sie als Interessent bekommen jedoch keinen fiktiven Preis vorgesetzt. Bei dem Marktpreisverfahren gibt der Verkäufer keinen utopischen Preis vor, sondern der Käufer schlägt über sein Gebot einen Preis vor. Nach unten sind die Gebote begrenzt durch das Mindestgebot.
2. Erstinformation über Exposé und Erstbesichtigung
Informieren können Sie sich als Interessent für die Immobilie in Form einer Besichtigung mit oder ohne Voranmeldung, wie wir sie auch für Immobilien durchführen, die konventionell zum Normalpreis angeboten werden. Dabei können Sie sich alles ganz genau anschauen. Vor der Besichtigung können Sie Vorab-Informationen in Form eines Exposés erhalten. Ansonsten erhalten Sie dies bei Interesse nach der Besichtigung. Wegen der Chancengleichheit für alle Interessenten sind Besichtigungen nur zu den meist beiden geplanten Termin gemäß Zeitplan möglich.
3. Mehr Informationen und Zweitbesichtigungsmöglichkeit bei weiterem Interesse
Wenn Sie nach der ersten Besichtigung näher an der Immobilie interessiert sind, haben Sie die Möglichkeit, diese Immobilie bei dem zweiten Besichtigungstermin mit Ihren Beratern und Fachleuten oder alleine zu besichtigen. Dabei erhalten Sie auch weitergehende Unterlagen zur Immobilie.
Natürlich können Sie auch schon zur Erstbesichtigung alle Fachleute mitbringen und auch schon vor der ersten Besichtigung alle Unterlagen erhalten, um Ihre Finanzierung zu klären.
Wenn Sie im ersten Termin gleiche alle Fachleute mitbringen und alles klären konnten und den zweiten Termin nicht mehr brauchen, müssen Sie nicht zwingend an dem zweiten teilnehmen.
Wenn Sie zum ersten Termin nicht konnten, müssen Sie alles in dem zweiten Termin klären.
4. Gebotsabgabe innerhalb Frist bei uns
Wenn Sie nach den Terminen vor Ort diese Immobilie kaufen möchten, geben Sie Ihr Maximalgebot schriftlich innerhalb der festgelegten Frist bei uns ab. Dazu erhalten Sie von uns das Gebotsformular. Sollten Sie Hilfe bei der Finanzierung benötigen, unterstützen wir Sie gerne dabei. Selbstverständlich erhalten Sie auch alle Unterlagen, die verfügbar sind und Ihre Bank benötigt.
5. Gebotsvarianten
Der Höchstbietende kann theoretisch kaufen zum Preis des
5.1. eigenen Höchstgebots
5.2. Zweithöchstgebotes
5.3. Zweithöchstgebotes plus 1 Prozent oder plus Geldbetrag
In dem jeweiligen Gebotsformular ist das vermerkt, welche Variante bei der jeweiligen Immobilie gilt. Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich ausschliesslich auf  die Variante 5.1., weil die anderen beiden sich bei uns nicht bewährt haben.
6. Gebotsauswertung und Feststellung der Gebotsreihenfolge durch uns
Wir sammeln bis zum Ende der Gebotsfrist alle Angebote ein, bestätigen den Gebotseingang per E-Mail und ermitteln die Gebotsreihenfolge für den Eigentümer.
Die Bieter informieren wir, ob Sie Meistbietender wurden oder nicht.
7. Annahme oder Ablehnung des Gebotes durch den Eigentümer
Der Eigentümer entscheidet dann, an welchen Bieter er verkauft. Meist ist dies der Meistbietende. Er muss jedoch nicht an den Höchstbietenden verkaufen. Hin und wieder entscheidet sich ein Eigentümer auch anders. Gründe können sein: Er möchte an den mitbietenden Mieter, Nachbarn, Verwandten oder Bekannten verkaufen. Oder der Nichthöchstbietende ist mit einer späteren Übergabe der Immobilie einverstanden. Oder der Eigentümer weiß oder vermutet, dass der Nichtmeistbietende besser zu den Nachbarn passt oder sein Immobilienkonzept eher in seinem Sinne fortführt. Die Gebote sind letztendlich im rechtlichen Sinne Angebote, die der Eigentümer annehmen oder ablehnen kann. Er ist keinem Bieter verpflichtet. Er ist nicht zum Verkauf verpflichtet, wenn der Preis nicht seinen Vorstellungen entspricht.
8. Information der Bieter
Über die Entscheidung des Eigentümers informieren wir den ausgewählten und alle anderen Bieter.
9. Notarauftrag des ausgewählten Bieters
Der ausgewählte Bieter beauftragt dann innerhalb eines Tages den Notar über uns. Andernfalls bekäme die Immobilie der nächstbeste Bieter. Deshalb ist es wichtig, dass Bieter Ihre Finanzierung zur Gebotsabgabe geklärt haben. Wenn Sie dies zeitlich nicht schaffen, sollten Sie uns vorab informieren, damit wir eine Lösung dafür finden.
10. Kaufvertragsvorbereitung
Zusammen mit dem Notar bereiten wir den Kaufvertrag vor.
11. Finanzierungsbestätigung des ausgewählten Bieters
Bis zum Notartermin legt uns der ausgewählte Bieter eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank oder den Eigenkapitalnachweis vor, weil wir für alle Beteiligten sicherstellen wollen, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann.
Den Notartermin haben wir bereits gebucht. Zeitlich schaffen gut vorbereitete Interessenten und Finanzierer es normalerweise, den Termin einzuhalten. Falls dies nicht möglich sein sollte, informieren Sie uns bitte vorab, damit wir Lösungen finden.

Muss ich als Interessent und Bieter irgendwelche Gebühren zahlen, dadurch dass ich ein Gebot abgegeben habe oder wenn ich Höchstbietender bin?

Nein. Das wäre nicht fair, weil sich der Eigentümer ja erst anschließend entscheidet, ob und an wen er verkauft.

Laufe ich Gefahr, dass sich Angebote hochschaukeln oder ich als Interessent durch mehrmaliges Bieten mehr biete, als ich eigentlich will?

Nein. Sie geben nur einmal Ihr Höchstgebot ab. Nachverhandlungen oder Extrarunden sind nicht vorgesehen; können jedoch ab und an notwendig sein. Die Gefahr, dass Sie durch Abgabe mehrerer Gebote mehr bieten, als Sie ursprünglich wollten, und Sie dadurch zu viel ausgeben, ist hierbei ausgeschaltet. Sie können gefahrlos Ihr Höchstgebot abgeben.
Bieten Sie das, was Ihnen die Immobilie wert ist und orientieren Sie sich nicht an anderen. Wenn es dann zu Ihrem Gebot klappt, ist es doch gut. Wenn nicht, ist es auch gut, weil Sie den erforderlichen Preis ja nicht bereit waren zu zahlen oder jemand anderes die Immobilie mehr wollte.

Gibt es bereits Ähnliches?

Ja. Wenn Sie bei Ebay ® etwas ersteigern wollen,
– müssen Sie dies innerhalb einer Gebotsfrist tun.
– wissen Sie, dass Sie mindestens einen Preis bieten müssen, der das aktuelle Gebot übersteigt.
– zahlen Sie in der Regel weniger als Ihr Höchstgebot, weil Sie dort nur geringfügig mehr zahlen als der bis dahin Höchstbietende.

Welche Unterschiede bestehen zum Bieten bei Ebay ®?

– Das aktuelle Gebot erfahren Sie nicht. Das ist jedoch unerheblich, weil Sie nur einmal ein Gebot abgeben können.
– Sie brauchen die Auktion nicht zu beobachten, weil Sie nur einmal bieten können und nach der Frist informiert werden, ob Sie Höchstbietender sind.
– Der Kauf kommt nicht dadurch zustande, dass Sie Höchstbietender sind. Bei dem Verkauf von Immobilien hat der Gesetzgeber sowieso vorgeschrieben, dass dies
in Form eines Kaufvertrages, den ein Notar aufsetzt und beurkundet, zu erfolgen hat. Der Kaufvertrag wird erst vom Notar erstellt, wenn der Eigentümer dem
Verkauf zustimmt und der ausgewählte Bieter einen Nachweis zu dem Finanziellen vorlegt.
– Es gibt keinen Startpreis, sondern einen Mindestgebotspreis.

Gibt es auch den Sofort-Kauf wie auf anderen Verkaufsplattformen?

Grundsätzlich “JA”. Das Wichtigste: Wir geben keinen Sofortkaufpreis vor, sondern auch hier entscheiden Sie mit Ihrem Sofortkaufgebotspreis. Dazu benutzen Sie das gleiche Formular wie für das normale Gebot.
Zwei extreme Beispiele, wann Sofortkauf für den Eigentümer keinen Sinn macht:
1. Ein Sofortkaufgebot wenige Tage vor Gebotsabgabefrist, weil dann unter Umständen schon normale Gebote vorliegen. Dann wird der Eigentümer sicher den
Ausgang des normalen Gebotsverfahrens abwarten wollen.
2. Ein Sofortkaufgebotspreis nur ganz knapp über dem Mindestgebot. Auch das wird den Eigentümer sicher nicht motivieren, das laufende Verfahren zu einem solch
niedrigen Gebot abzubrechen.
Auch bei etwas besseren Geboten wird der Eigentümer eher ablehnen und das normale Gebotsverfahren abwarten, weil er dann sicherer sein kann, den besten Preis zu bekommen.
Sie sehen: Ein Sofortkaufgebot macht nur ganz am Anfang mit einem richtigen guten Gebotspreis Sinn. Und die Finanzierung muss nachgewiesen sein. Uns ist es lieber, das Verfahren normal zu Ende zu führen, weil wir genau darüber dem Ziel “Marktpreis” näher kommen. Gleichzeitig möchten wir die Möglichkeit des Sofortkaufs unter den o.g. Bedingungen bestehen lassen, weil es dem einen oder anderen Kaufinteressenten schon geholfen hat. Wenn Sie die Immobilie kaufen möchten und sicherstellen wollen, dass Sie nicht überboten werden, machen Sie es. Der Eigentümer wird anschliessend entscheiden. Wenn die finanziellen Dinge geklärt sind und der Notar beauftragt wurde, stoppen wir das Gebotsverfahren.

Wie lange ist in der Regel die Gebotsabgabefrist?

Zwischen erster Besichtigung und Gebotsabgabefrist liegen in der Regel 2-8 Wochen. Dies ist abhängig davon, ob ein oder zwei Besichtigungen durchgeführt werden können. Weiterhin spielen die normalen saisonalen Bedingungen eine Rolle (Feiertage, Ferien, etc.). Die für die jeweilige im Marktpreisverfahren angebotene Immobilie festgelegte Gebotsfrist teilen wir Ihnen bei Interesse gerne mit. Im übrigen steht die Frist auf allen (Online-)Exposés.

Was muss ich bieten, um die Immobilie zu bekommen?

Das ist die meistgestellte Frage von Interessenten. Natürlich äussern wir uns dazu nicht, weil wir Sie als Interessenten mit jeder Zahl beeinflussen würden. Und genau das möchten wir nicht. Einzig und allein werden Sie auf diese Frage von uns hören, dass zum Mindestgebotspreis oder knapp darüber sehr sicher nicht verkauft wird.

Warum müssen die Gebote schriftlich abgegeben werden?

Schriftliche Abgabe deshalb, um die Ernsthaftigkeit seitens eines Kaufinteressenten darzulegen.

Warum schalten Sie keinen Notar zur Entgegennahme der Angebote ein?

Zu früheren Zeiten haben auch wir einen Notar dafür eingeschaltet. Dessen Dienstleistung in diesem Zusammenhang steht jedoch in keinem Verhältnis zu den hohen Kosten, die dadurch entstehen. Gebote entgegennehmen und die Gebotsauswertung zu erstellen können wir auch. Den sorgsamen Umgang damit praktizieren wir seit Jahren: Auch bei Immobilien, die wir außerhalb des Marktpreisverfahrens verkaufen, nehmen wir von Interessenten hin und wieder Gebote entgegen. Den Notar schalten wir anschließend zur Kaufvertragserstellung ein.

Warum bieten Sie Immobilien in dem Marktpreisverfahren an?

Wenn Gutachter einen Wert festlegen, ermitteln diese fast immer nur einen fiktiven Wert. Da wir nah am Immobilienmarkt sind und Angebot und Nachfrage seit vielen Jahren kennen, sind wir schon in der Lage, einen recht genauen Marktwert über unsere Marktwertermittlung zu ermitteln. Dies tun wir auch in vielen Fällen; auch wenn die Auftraggeber gar nicht verkaufen wollen. Abgesehen davon, dass es letztendlich nicht möglich sein wird, den Wert einer Immobilie im Vorfeld ganz exakt bestimmen zu können, bleibt die entscheidende Frage jedoch, ob der Kaufinteressent glaubt, dass das Gutachten marktgerecht und fair ist. Ein Gutachten oder eine Wertermittlung ist immer erst einmal die Theorie, die anschließend an die Praxis mehr oder weniger angepasst werden muss. Im Fussball sagt man: “Die Wahrheit liegt auf dem Platz.”
Gleich in die Praxis einzusteigen und den realen Preis im Marktpraxisverfahren mit echten Bietern, die tatsächliche Maximalpreise nennen, zu ermitteln, gab es bisher noch nicht. Deshalb machen wir dies. Der einzige, der alle Immobilien einer bestimmten Kategorie in einer bestimmten Lage neben qualifizierten Maklern kennt und für sich einschätzen kann, ist der ernsthafte Käufer. Keiner kennt die Markt- und Preislage im jeweiligen Immobiliensegment besser als ein ernsthafter Interessent.
Interessant ist, dass bei diesem Verfahren die Gebote der Interessenten zum einen dicht beieinander liegen. Das bedeutet, dass sich auf der Grundlage der Gebote der reale Marktwert bildet. Auf der anderen Seite streuen die Angebote oft deutlich. Das liegt daran, dass ernsthafte Käufer teilweise völlig unterschiedliche Vorstellungen vom Wert einer Immobilie haben. Das kann z.B. an dem Umfang der geplanten Investitionen in die Immobilie oder schlicht und einfach mit den finanziellen Möglichkeiten zusammenhängen.

In welcher Region bieten Sie Immobilien im Marktpreisverfahren an?

Überwiegend haben wir in der Vergangenheit Immobilien in einem Umkreis von einer Fahrstunde um unser Büro in Gladenbach verkauft. Mit unserem System könnten wir grundsätzlich bundesweit Immobilien verkaufen. Früher waren Marktinformationen vor Ort aus der Entfernung kaum zugänglich. Heute stehen uns viel bessere bundesweite Marktpreise und Auswertungen zur Verfügung. Der Markt und der niedrige Mindestgebotspreis korrigieren eventuelle kleinere Fehleinschätzungen. Mit Rücksicht auf viele gute Kollegen, die wir bundesweit seit vielen Jahren auf Fortbildungen treffen und mit denen wir gut bekannt sind, engagieren wir uns nur in Ausnahmefällen und ausdrücklichen Wunsch der Eigentümer in deren Märkte. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie auch “von etwas weiter weg” als Verkäufer daran interessiert sind. Dann schauen wir, ob wir zueinander passen. Sehr wahrscheinlich werden wir Ihnen mindestens einen guten Kollegen vor Ort nennen können.

Warum ist Transparenz so wichtig?

Um zu dem realen Marktwert über Gebote zu gelangen, ist Transparenz die Grundlage dafür. Und zwar Transparenz in zweierlei Hinsicht.
Zum einen Transparenz hinsichtlich der Verfügbarkeit der Immobilie. Möglichst viele Interessenten müssen erfahren, dass diese Immobilie zum Verkauf steht. Das geht nicht mit der einen oder anderen Anzeige in der Zeitung oder irgendwo im Internet, sondern nur mit „Werbung auf allen Kanälen“. Wir sind sicher, dass wir diese Transparenz durch die massive Werbung für eine solche Immobilie sicherstellen können.
Zum anderen Transparenz hinsichtlich der Immobilie. Der Interessent benötigt alle Informationen zur Immobilie. Wenn ihm diese teilweise vorenthalten werden, wird er nicht bereit sein, ein sinnvolles Höchstgebot abzugeben. Also müssen diese Immobilien komplett recherchiert und die Informationen und Unterlagen an ernsthafte Interessenten weitergegeben werden. Auch dies tun wir bei solchen Immobilien.

Warum legen Sie ein Mindestgebotspreis fest?

Die Eigentümer, denen wir das Marktpreisverfahren vorgestellt haben, wollten davor geschützt sein, dass Interessenten mitbieten, die zu völlig utopischen Niedrigpreisen meinen, die Immobilie kaufen zu können. Und wir möchten nicht, dass Interessenten bei Angeboten ohne Mindestgebotspreis Erwartungen hegen, die unerfüllbar sind.

Für welche Interessenten kann dieses Verfahren besonders geeignet sein?

In den über fünfundzwanzig Jahren Praxiserfahrung im Verkauf von Immobilien haben wir immer wieder festgestellt, dass es Interessenten gibt, die sich beim konventionellen Verkauf nicht trauen, über den Preis der Immobilie zu verhandeln. Erst recht, wenn sich vorsichtig veranlagte Interessenten beim normalen Kauf zu einem Gebot durchgerungen haben, laufen sie dabei Gefahr, mitgeteilt zu bekommen, dass dies zu wenig sei oder ein vermeintlich anderer einen bestimmten Betrag mehr bietet. Dann muss neu überlegt werden. Die Unsicherheit ist groß, ob man mehr bieten sollte. Ebenso die Angst, durch unkontrollierte Gebote zu viel zu bieten. Beim Marktpreisverfahren haben solche Interessenten klare Vorteile, weil Sie völlig risikolos Ihren persönlichen Höchstpreis bieten können.
Mehrfach haben uns Kaufinteressenten in den vielen Jahren, in denen wir Immobilien auf diese Art verkaufen, bestätigt, dass sie es gut finden, nicht verhandeln zu müssen, weil ihnen das nicht liegt.

Für welche Interessenten ist dieses Verfahren nicht geeignet?

Profis oder “Super-Schnäppchenjäger”, die deutlich unter dem Wert einer Immobilie kaufen müssen oder wollen, um ein Geschäft zu machen, kommen bei uns fast nie zum Zuge, weil deren Niedriggebote nicht angenommen werden müssen. Unser Marktpreisverfahren bringt dem Angebot Immobilie – sofern möglich – ausreichend Nachfrage. Nur dann bilden sich nach dem wirtschaftliches Prinzip von Angebot und Nachfrage marktgerechte Preise. Profis und “Super-Schnäppchenjäger” wollen ja den Markt zu ihren Gunsten behindern oder ausschalten. Deshalb sind diese auch an sogenannten “Offmarket-Angeboten” interessiert oder gehen auf vermeintliche Verkäufer offensiv zu, um diesen vorab die Immobilie abzukaufen. Angeblich ist das ja so bequem und gut. Eigentümer und angehende Verkäufer sollten dann hellhörig werden und sich von einem Verkaufsprofi beraten lassen. Das schützt Sie trotz des Honorars für den Profi vor Vermögensverlust.

Was ist, wenn ich als Interessent es ablehne, eine Immobilie im Marktpreisverfahren zu kaufen?

Wenn uns – zugegeben selten – diese Frage gestellt wird, versuchen wir das Motiv dafür herauszufinden. Dann stellt sich heraus, dass es nur eine erste Unsicherheit wegen des Ablaufs ist oder dass sich ein Schnäppchenjäger durch normalen Verkauf einen Vorteil verschaffen will. Im ersten Fall können wir helfen; im zweiten wollen wir nicht helfen (siehe oben). Darüberhinaus stellen wir fest, dass ein solches Ansinnen meist von (noch) nicht ernsthaften Interessenten vorgebracht wird.
Grundsätzlich gäbe es für ernsthafte Interessenten dann immer noch zwei Wege: Entweder Sofortkauf oder darauf setzen, dass die Immobilie gegen Gebot nicht verkauft wird. Bei halbwegs normalen Ein-bis Zweifamilienhäusern passiert das fast nie. Bei davon abweichenden Immobilien mit einigen “Besonderheiten” kann das passieren. Dann gab es zum diesem Zeitpunkt eben zu wenig oder auch gar keine Nachfrage. Deshalb bieten wir die Immobilie anschliessend zu einem höheren Normalpreis an. Dann haben wir die von diesen wenigen Interessenten gewünschte normale Verhandlungssituation; wenn auch mit wenig Verhandlungsspielraum. Im Laufe der Zeit verkaufen wir auch diese nicht so nachgefragten Immobilien; entweder in einer neuen Gebotsphase oder einer Normalpreisphase.

Ernsthafter Interessent? Wer ist das eigentlich? Woran erkannt man diesen?

Ernsthafte Interessenten suchen schon ein paar Monate und haben nicht erst grade gestern angefangen zu suchen und suchen auch nicht seit vielen Jahren. In der Immobilienwirtschaft wird oft ein Suchzeitraum von 4 bis 15 Monate angegeben. Das hängt jedoch auch von dem Markt und der Immobilienart ab. Meist hat der ernsthafte Interessent seinen ursprünglichen Suchwunsch korrigiert und an die Realität angepasst. Er hat ein klares Ziel, wann er den Kauf umsetzen will. Und er hat seine Finanzen im Vorfeld geklärt. Nicht ernsthafte glauben, dass das schon irgendwie gehen könnte.
Bei unserem Marktpreisverfahren haben wir es meist mit den ernsthaften Interessenten zu tun, weil die Gebote schriftlich sein müssen, wir den Notartermin bereits gebucht haben und die Bieter wissen, dass sie nach Zusage durch den Eigentümer ganz kurzfristig den Notar beauftragen müssen; andernfalls die Immobilie anderweitig verkauft wird.

Für welche Eigentümer kann dieses Verfahren besonders geeignet sein?

Für Eigentümer, die ein sauberes, klares, ehrliches und faires Geschäft möchten. Dies können private Eigentümer sein. Wir erhalten jedoch auch Anfragen von Kommunen und Institutionen, die aus ihrer Verpflichtung oder ihrem Anspruch heraus einen transparenten Verkauf wollen oder müssen. Mehr zur Transparenz finden Sie weiter oben.
Auch wenn es schnell gehen soll, hat das Marktpreisverfahren Vorteile gegenüber einem konventionellen Verkauf.
Eigentümer, die etwas mehr wollen, haben hierüber die Chance, einen besseren Verkaufspreis zu erzielen. Durch hohe Nachfrage sind auch unerwartet hohe Preise möglich. Nach immobilienwissenschaftlichen Erkenntnissen jedenfalls darüber eher als über die immer noch verbreitete Vorgehensweise “Erstmal hoch anfangen”, weil man dabei meist danach stark nachlässt.

Für welche Immobilien ist das Marktpreisverfahren am besten geeignet?

Wenn eine Immobilie sinnvoll in mehreren Teilen oder in unterschiedlichen Varianten angeboten werden sollte, um ein besseres Ergebnis zu erzielen. Beispiele: Bei einem in Wohnungseigentum bereits aufgeteilten Zweifamilienhaus kann die Wohnung 1, die Wohnung 2 und das komplette Zweifamilienhaus angeboten werden. Ein Haus mit grossem Grundstück kann mit weniger und mehr Grundstücksanteil angeboten werden, wenn Grundstücksteile selbstständig verwertbar sind (z.B. als Bauland). Auch darauf befindliche Nebengebäude können getrennt angeboten werden. Oder die Immobilie wird mit bestehenbleibendem Wohnungsrecht und ohne angeboten. Oder die Immobilie wird zum Verkauf gegen Gebot normal, zur Vermietung und auf Mietkaufbasis angeboten. Durch das Timing des Gebotsendes können die Teilangebote, das Gesamtangebot und die Varianten einfach anhand der Ergebnisse ausgewertet werden und der Verkäufer kann sehr gut entscheiden. Beim konventionellen Verkauf geht das kaum. Wie soll der Verkäufer entscheiden, wenn für einen Teil der Immobilie ein Käufer da ist und für den Rest nicht?

Warum kann der Eigentümer den Verkauf zum Höchstgebot ablehnen?

Kein Eigentümer will seine Immobilie verschleudern. Das würden Sie als Interessent auch nicht wollen. In fast allen Fällen wollen Verkäufer und Käufer ein faires und sauberes Geschäft. Das Mindestgebot schützt den Eigentümer etwas davor. Beim konventionellen Verkauf einigen sich Käufer und Verkäufer auch mündlich oder schriftlich bevor der Notar den Willen der beiden Parteien beurkundet. Erst dann gilt die Vereinbarung. Wenn der Käufer oder der Verkäufer nach mündlicher oder schriftlicher Einigung „einen Rückzieher macht“ bevor beide bei dem Notar unterschrieben haben, hat die andere Partei nach geltender Rechtsprechung keine Möglichkeit, „den Rückzieher“ zum Kauf oder Verkauf zu zwingen oder Schadensersatzansprüche daraus abzuleiten. Genau genommen erklärt bei diesem Verfahren der Höchstbietende, dass er maximal zu dem Höchstpreis kaufen möchte. Rechtlich gesehen ein Angebot. Der Eigentümer wird sich anschließend dazu äußern, ob er dazu verkauft. Die Fakten liegen somit klar und sauber auf dem Tisch. Dann genau ist ein klares und sauberes Geschäft für Käufer und Verkäufer möglich.

Muss der Eigentümer an den Meistbietenden verkaufen oder kann er auch an den Zweit- oder Drittmeistbietenden verkaufen?

Wenn der Eigentümer lieber an jemand anderen als den Meistbietenden verkaufen möchte, dann kann er das tun. Er wird dann seinen Grund haben. Es kann sein, dass er den Auserwählten dann bittet, den Preis des Meistbietenden zu zahlen.

Warum sollte ich als Eigentümer nicht versuchen, vorab an einen Bekannten, den Nachbarn oder jemanden aus dem Ort zu verkaufen, der mich schon angesprochen hat?

Woher wissen Sie denn, dass das, was Sie mit diesem vereinbaren (wollen) oder verhandelt haben, überhaupt der beste Preis ist? Da können Sie sich nur sicher sein, wenn Sie die Immobilie dem gesamten Immobilienmarkt intensiv zur Verfügung stellen.
Wenn Sie dem Nachbarn, Bekannten oder Freund die Immobilie zu einem deutlich günstigeren Preis verkaufen wollen, ist es Ihre Entscheidung.

Was mache ich als Eigentümer, wenn ich vorab schon mit Bekannten, den Nachbarn oder jemandem aus dem Ort wegen der Immobilie gesprochen oder verhandelt habe?

Oft ist es für Eigentümer wegen der persönlichen Beziehung gerade mit solchen Interessenten schwieriger, erfolgreich zu verhandeln. Wenn Sie uns das machen lassen, binden wir die bestehenden Interessenten in den Verkaufsablauf ein. Sie sind nach der Auswertung weiterhin frei, die Immobilie z.B. an den befreundeten Zweitmeistbietenden zu verkaufen. Dann wissen Sie aber, dass der Preis korrekt und fair für beide ist.

Ist das Marktpreisverfahren mit einer Zwangsversteigerung einer Immobilie vor einem Amtsgericht vergleichbar?

Ganz klar: Nein. Die Rechte eines Eigentümers bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie sind recht stark eingeschränkt. Rechtlich theoretisch ist es zwar möglich, dass der Eigentümer einer zwangsversteigerten Immobilie sich dagegen zur Wehr setzt. Letztendlich wird er jedoch praktisch einen Verkauf kaum verhindern können, weil die Gläubiger dieses Verfahren bestimmen und das Amtsgericht nur darüber wacht, dass alles in geordneten Bahnen verläuft. Bei dem Verkauf im Marktpreisverfahren entscheidet der Eigentümer, an welcher Bieter er verkauft. Gehen Sie als Kaufinteressent bitte auch eher davon aus, dass die Eigentümer von Immobilien, die im Marktpreisverfahren ihre Immobilie über uns anbieten, keine wirtschaftliche Not zum Verkauf haben. Dies können Sie schon daran erkennen, dass wir uns in der Regel unabhängig vom Verkaufserfolg teilweise die Kosten für die Recherche und u.U. für die Bewerbung einer Immobilie, die notwendig sind, um die o.g. Transparenz herzustellen, vom Eigentümer ersetzen lassen. Eigentümer in wirtschaftlicher Not können so etwas nicht.

Ist das Marktpreisverfahren mit einer Auktion vergleichbar?

Nein. Bei einer Auktion werden mehrfach Gebote abgegeben. Bei dem Marktpreisverfahren nur einmal.
Bei einer Auktion erfolgt der Zuschlag und damit der Verkauf dadurch, dass nach dreimaligem Aufruf kein weiteres Gebot abgegeben wird; bei dem Marktpreisverfahren nicht.

Kann es passieren, dass ein Eigentümer dieses Verfahren nur dazu nutzt, um über reale Gebote den realen Wert seiner Immobilie zu erfahren, und gar nicht verkaufen will?

Auch diese Frage wurde von Interessenten aufgeworfen, die Bedenken hatten, dass sie Zeit in eine Immobilie investieren, die der Eigentümer letztendlich nicht verkauft, obwohl der Interessent Höchstbietender geblieben ist. 100-%ig können wir Missbrauch nicht ausschließen.
Wenn Sie oben erfahren haben, dass Eigentümer uns für diese vom konventionellen Verkauf abweichende Art des Verkaufens unabhängig vom Erfolg Kosten zahlen, ist dies für Sie als Kaufinteressent ein Hinweis darauf, dass der Eigentümer ernsthaft verkaufen will. Nur Eigentümer, die unter Umständen gar nicht verkaufen wollen, lehnen Investitionen in Form von Gutachten, Recherchen oder erhöhtem Werbeeinsatz ab.

Werden über dieses Marktpreisverfahren utopische Preise für den Eigentümer erzielt?

In den langen Jahren, in denen wir Immobilien ganz konventionell verkaufen, wurden natürlich auch wir mit dem Umstand konfrontiert, dass Eigentümer dazu neigen, den Wert Ihrer Immobilie subjektiv zu hoch einzuschätzen. Das liegt in der Natur der Sache. Keinem Eigentümer unterstellen wir dabei Vorsatz. In fast allen Fällen ist es reine Unsicherheit bzw. Unwissenheit des Eigentümers, warum ein zu hoher Preis gewünscht oder auch angeboten wird. Zum eigenen Schaden fallen auch heute noch Eigentümer auf vermeintlich erfolgversprechende Vorgehensweisen wie „Runtergehen können wir immer noch“ oder ähnliches rein. Leider werden solche sogenannte Strategien, die dazu führen, dass eine Immobilie werbetechnisch ruiniert wird, manchmal noch von professionellen Vermittlern als erfolgversprechend angepriesen. Die Eigentümer merken leider erst zu spät, dass es daher nur darum ging, mit nicht zu haltenden Versprechen einen Auftrag zu erhalten. So erleidet der Eigentümer in der Regel bei der Strategie „Runtergehen können wir immer noch“ einen finanziellen Schaden, weil alle Interessenten warten bis noch weiter runtergegangen wird. So erfolgt oft ein Verkauf unter Marktwert. Bei dem Marktpreisverfahren, wie wir es anbieten, ist dies ausgeschlossen. Aufgrund von mehrfacher Transparenz entstehen marktgerechte Gebote mit maximalen Preisen, aber nicht mit utopischen Preisen. Sie als Interessent sind somit vor utopischen Preisen geschützt.

Gibt es bei dem Marktpreisverfahren sogenannte Nachgebotsrunden?

Ursprünglich war dies nicht vorgesehen, weil genau das für alle Beteiligten gefährlich und nachteilig sein kann. In der Praxis musste wir in einigen wenigen Fällen eine kurzfristige Nachgebotsrunde machen. Das haben wir dann ausnahmsweise einsetzen müssen, wenn
1. die vorderen Gebote gleich waren
2. der Meistbietende anschliessend nicht mehr kaufen wollte oder konnte
3. wir den Eindruck hatten, dass Bieter trotz aller Aufklärung im Vorfeld das Verfahren falsch verstanden hatten und meinten, dass sie ihr Gebot noch einmal aufbessern könnten.
4. mehrere Sofortkaufgebote nahezu gleichzeitig eintrafen.
Das passiert in solchen Fällen nicht zwingend, sondern wird im Einzelfall entschieden.

Wie ist das bei dem Kauf mit dem Zubehör zur Immobilie?

Zubehör sind Gegenstände, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind oder nicht mit verkauft werden. Ein typisches Beispiel dafür sind Küchen. Bei den Immobilien im Marktpreisverfahren muss vorher exakt geklärt sein, was mit verkauft wird und was nicht. Käufer laufen somit nicht Gefahr, mit weiteren Kosten konfrontiert zu werden.
Eigentümer müssen vorher überlegen, was mit verkauft wird und was nicht. Dadurch ersparen sich beide Parteien eventuellen Ärger wegen Unklarheiten.

Wie ist das bei dem Kauf mit der Räumung der Immobilie?

Meist werden Immobilien geräumt und besenrein verkauft. Das kann jedoch auch anders vereinbart werden. So kann der Verkäufer auch teilweise räumen oder der Käufer übernimmt dies. Wir legen im Vorfeld gemeinsam mit dem Verkäufer fest, wie die Immobilie ausgeschrieben werden soll. Falls es Sinn macht, schreiben wir auch zwei Varianten aus. Dann kann der Verkäufer besser entscheiden und der Käufer hat mehr Möglichkeiten.

Ich hoffe, dass Sie hiermit gut informiert sind. Sollten wir Fragen vergessen haben
aufzuführen oder sollten unsere Ausführungen missverständlich sein: Rufen Sie bitte
unter 06462-9148-0 an oder schicken eine E-Mail an info@krag.de

Krag Immobilien GmbH
Marktstr. 19
35075 Gladenbach

Telefon: 06462 – 9148-0
Fax: 06462 – 9148-28
Email: info@krag.de

Immobilienverkauf in Marburg, Marburg-Biedenkopf und der Region Mittelhessen

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