fbpx -->

Vermietete Immobilien erfolgreich verkaufen: Tipps für Eigentümer

Vermietete Immobilien erfolgreich verkaufen: Tipps für Eigentümer

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann für Eigentümer eine Herausforderung darstellen, da potenzielle Käufer oft zögern, sich auf bestehende Mietverhältnisse einzulassen. Doch mit der richtigen Herangehensweise und Vorbereitung kann auch eine vermietete Immobilie erfolgreich verkauft werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum ein Verkauf sinnvoll sein kann, wie Sie Ihre Immobilie optimal präsentieren und welche Strategien Sie verfolgen können.

Warum verkaufen Eigentümer vermietete Immobilien?

Es gibt viele Gründe, warum sich Eigentümer dazu entscheiden, eine vermietete Immobilie zu verkaufen:

  • Ärger mit Mietern: Streitigkeiten über Mietzahlungen, Reparaturen oder das Verhalten der Mieter können belastend sein.
  • Zeit- und Verwaltungsaufwand: Viele Eigentümer möchten sich nicht mehr mit den Anforderungen des Mietrechts, der Buchhaltung oder der Instandhaltung beschäftigen.
  • Schlechte Rendite: Vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser erzielen oft keine attraktive Rendite – insbesondere dann, wenn sie auf einem großen Grundstück stehen. Solche Immobilien sind in der Regel besser für Eigennutzer geeignet.
  • Kapitalbedarf: Der Verkauf kann eine Möglichkeit sein, Liquidität für andere Investitionen oder persönliche Vorhaben zu schaffen.
  • Veränderte Lebensumstände: Ein Umzug, eine Erbschaft oder eine berufliche Neuorientierung können den Verkauf erforderlich machen.

Verbreitete Irrtümer

Beim Verkauf vermieteter Immobilien bestehen oft falsche Erwartungen. Zwei besonders verbreitete Irrtümer sind:

  • Kein gleicher Preis wie bei unvermieteten Immobilien: Vermietete Immobilien erzielen in der Regel nicht den gleichen Preis wie unvermietete Objekte. Studien zeigen, dass Kapitalanleger häufig rund 25 % weniger zahlen als Eigennutzer. Bei unterdurchschnittlichen Mieteinnahmen können die Abschläge noch höher ausfallen.
  • Risiko für Eigennutzer: Viele Kaufinteressenten, die die Immobilie selbst nutzen wollen, scheuen das Risiko einer Eigenbedarfskündigung. Wenn Sie dieses Risiko auf Ihre Käufer übertragen wollen, führen die rechtlichen Hürden und die Unsicherheit über den Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens dazu, dass sie nur mit einem deutlichen Preisabschlag kaufen. Wenn Sie ihren Käufern dieses Risiko abnehmen, haben Sie deutlich bessere Chancen auf einen richtig guten Verkaufspreis.

1. Zielgruppe definieren

Nicht jeder potenzielle Käufer wird sich für eine vermietete Immobilie interessieren. Es ist wichtig, von Anfang an die passende Zielgruppe anzusprechen:

  • Kapitalanleger: Diese Käufer sind an einer Immobilie als Investitionsobjekt interessiert und sehen das bestehende Mietverhältnis als Vorteil.
  • Privatpersonen: Einige Käufer möchten die Immobilie selbst nutzen, müssen jedoch die rechtlichen Gegebenheiten des Mietvertrags beachten.

Indem Sie Ihre Zielgruppe klar definieren, können Sie die Vermarktung gezielt auf deren Bedürfnisse zuschneiden.

2. Mietvertrag analysieren

Vor dem Verkauf sollten Sie den bestehenden Mietvertrag sorgfältig prüfen. Wichtige Punkte sind:

  • Restlaufzeit des Mietverhältnisses: Ein langfristiger Mietvertrag kann für Kapitalanleger attraktiv sein.
  • Kündigungsschutz: Beachten Sie, dass Mieter gesetzlichen Schutz genießen und nicht ohne weiteres gekündigt werden können. Als Vermieter müssen Sie auch einen passenden Kündigungsgrund angeben.
  • Mietzins: Ist die Miete marktgerecht? Das kann den Verkaufswert beeinflussen.
  • Vorkaufsrecht: Klären Sie, ob mit den Mietern ein Vorkaufsrecht vereinbart wurde. Sollte dies der Fall sein, ist eine andere Vorgehensweise erforderlich.

Transparenz über diese Punkte schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern.

3. Immobilienwert realistisch einschätzen

Der Verkaufspreis einer vermieteten Immobilie wird häufig durch das bestehende Mietverhältnis beeinflusst. Faktoren, die den Wert bestimmen, sind:

  • Mieteinnahmen: Die Höhe und Regelmäßigkeit der Mieteinnahmen können den Verkaufspreis steigern.
  • Lage und Zustand: Auch bei vermieteten Objekten bleiben Lage und baulicher Zustand entscheidend.
  • Marktentwicklung: Analysieren Sie die aktuelle Nachfrage nach vermieteten Immobilien in Ihrer Region.

Eine professionelle Bewertung durch einen Immobilienexperten ist empfehlenswert, um den optimalen Preis zu ermitteln.

4. Mieter informieren und einbinden

Auch wenn Sie gesetzlich nicht verpflichtet sind, sollten Sie Ihre Mieter über den geplanten Verkauf informieren. Dies sorgt für ein besseres Verhältnis und vermeidet Missverständnisse. Klären Sie:

  • Besichtigungen: Stimmen Sie sich über mögliche Besichtigungstermine ab. Mieter freuen sich, wenn Sie als Verkäufer es schaffen, mit nur ganz wenigen Besichtigungen zu verkaufen. Wenn Sie sich in die Situation Ihres Mieters hinein versetzen, verstehen Sie das.
  • Rechte der Mieter: Betonen Sie, dass der Verkauf keine Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat.

Gut informierte und kooperative Mieter können den Verkaufsprozess erleichtern.

5. Strategische Lösungen für bestehende Mietverhältnisse

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um den Verkauf einer vermieteten Immobilie zu erleichtern:

  1. Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung: Sie können eine Kündigung mit dieser Begründung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vornehmen, um dem Käufer Sicherheit zu bieten. Dies erfordert jedoch eine solide rechtliche und wirtschaftliche Begründung sowie anwaltlichen Beistand. Beachten Sie, dass dies die Beziehung zu Ihren Mietern belasten und den Verkaufsprozess erschweren kann.
  2. Einvernehmliche Lösung mit den Mietern: Eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrags zu einem festgelegten Zeitpunkt gegen eine finanzielle Entschädigung kann eine Win-Win-Situation schaffen. Dies erfordert ein hohes Maß an Motivation und Verhandlungsgeschick. Der Zeitpunkt muss ausreichend bemessen sein, damit Ihr Mieter es schafft, eine andere Immobilie zu finden. Ansonsten würden sicher auch Sie nicht auf eine solche Vereinbarung eingehen. Sie können dann jedoch die Zeit nutzen, um die Immobilie in dieser Zeit zu vermarkten. Und bieten Ihrem Käufer dadurch die Sicherheit, dass er einziehen kann.
  3. Möglichkeit für Mieter, die Immobilie zu kaufen: Ihre Mieter können in den Verkaufsprozess einbezogen werden, indem sie die Option erhalten, die Immobilie selbst zu erwerben. Dies kann den Verkaufsprozess vereinfachen und sicherstellen, dass der Immobilienverkauf nicht durch die Mieter torpediert wird. Wenn Ihr Makler Ihre Immobilie gegen Gebot verkauft, kann Ihr Mieter ebenfalls ein Gebot abgeben. Dadurch wissen Sie, was das Gebot Ihres Mieters im Vergleich zu anderen Interessenten wert ist. So bekommen Sie alle Gebote gleichzeitig und können besser entscheiden, an wen Sie verkaufen. Auch können Sie an Ihren Mieter dann verkaufen, wenn er nur Zweitmeistbietender ist. Sie sind völlig frei in Ihrer Entscheidung.
  4. Verkauf an Kapitalanleger: Kapitalanleger können von langfristigen Mietverhältnissen profitieren, jedoch meist nur zu einem reduzierten Preis. Diese Option eignet sich besonders, wenn keine Einigung mit den Mietern erzielt werden kann.
  5. Vorbereitung auf den Verkauf: Starten Sie den Verkaufsprozess frühzeitig, jedoch ohne den Mietern Druck zu machen. Dies kann helfen, potenzielle Käufer besser zu informieren und den Verkaufszeitraum zu verkürzen.

6. Mit Experten zusammenarbeiten

Ein erfahrener Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern. Makler können:

  • Zielgruppengerechte Vermarktung: Die Immobilie bei den richtigen Interessenten platzieren.
  • Unterstützung bei Verhandlungen: Die Interessen des Eigentümers wahren und einen fairen Preis erzielen.
  • Rechtliche Beratung: Wichtige Aspekte des Mietrechts und Verkaufsprozesses klären.
  • Gespräche und Vereinbarungen mit Ihren Mietern: Alle Gespräche von Anfang an führen; erst recht bei einem angespannten Mietverhältnis.

7. nicht kooperative Mieter

Zunächst einmal hilft es, wenn Sie sich in die Situation Ihres Mieters versetzen. Er ist unter Umständen davon ausgegangen, dass er lange in Ihrer Immobilie wohnen bleiben kann. Und nun überraschen Sie ihn mit Ihrem Wunsch zu verkaufen. Sicher können Sie sich vorstellen, dass eine solche Situation für ihn auch belastend ist. Deshalb sollten Sie immer Verständnis haben und versuchen zu helfen. Setzen Sie nicht darauf, dass Ihr Mieter alles für Sie regelt und Sie nichts mehr tun müssen. Gehen Sie auch davon aus, dass die meisten Mieter kooperativ sind und an der gemeinsamen Sache mitarbeiten.
Die wenigen Mieter, die nicht mitarbeiten und den Verkauf noch meinen torpedieren zu können, schaden sich meist selbst, weil ein solches Verhalten zwar dazu führen kann, dass einige Käufer sich davon abschrecken lassen. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass die dann verbleibenden Käufer dem Mieter gegenüber eine eindeutigere Verhaltensweise auch mit rechtlich klaren Mieterhöhungen an den Tag legen. Dann hat ein solcher Mieter auch nichts gewonnen.

8. Geduld und Flexibilität zeigen

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert oft mehr Geduld als bei leerstehenden Objekten. Seien Sie offen für Gespräche mit unterschiedlichen Interessenten und passen Sie Ihre Strategie gegebenenfalls an.

Fazit

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann komplex sein, bietet jedoch auch Chancen – insbesondere für Kapitalanleger oder Eigennutzer mit Geduld. Mit einer durchdachten Vorbereitung, der Unterstützung von Experten und einer klaren Kommunikation mit Ihren Mietern stehen die Chancen gut, einen erfolgreichen Abschluss zu erzielen.

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Video: Warum benötigen Immobilienverkäufer ein Exposé?

Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Standard. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf den Button unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden. Inhalt entsperren Erforderlichen Service akzeptieren und […]

Weiterlesen

Warum der Immobilienverkauf an Nachbarn oder lokale Interessenten oft kein optimales Ergebnis bringt

Ein Immobilienverkauf ist eine bedeutende Entscheidung, die sorgfältige Überlegung und strategische Planung erfordert. Während es verlockend sein kann, Ihr Haus an einen Nachbarn oder jemanden aus der Umgebung zu verkaufen, birgt diese Vorgehensweise einige Risiken und Nachteile.…

Weiterlesen

diskreter Immobilienverkauf oder Inkognito-Immobilienverkauf

Diskreter Immobilienverkauf, Secret Sale oder Inkognito-Immobilienverkauf. Das sind ähnliche Bezeichnungen für den gleichen Vorgang: Eine Immobilie verkaufen ohne dass weder Nachbarn, Bekannte, Kollegen oder irgend jemand etwas mitbekommen. Ohne Rummel, Gerede und Neugier. Geht das […]

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Jürgen Krag

Geschäftsführer

06462-9148-0 info@krag.de

Bettina Adomeit

Auftragsbearbeitung | Marketing

06462-9148-0 info@krag.de

Harald Kaletsch

Auftragsbearbeitung | Technik

06462-9148-0 info@krag.de

Armin Böhmer

visuelle Arbeiten | Foto, Video, Drohnen

06462-9148-0 info@krag.de