Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an – und wann?
Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an – und wann?
Wer eine Immobilie erbt, muss mehr beachten als nur die Erbschaftsteuer. Je nach Nutzung und Verkaufsabsicht kann auch Einkommensteuer in Form der Spekulationssteuer anfallen. Hier erfährst du, welche Steuerarten relevant sind – und wann sie zuschlagen.
🏛️ 1. Erbschaftsteuer – auch bei Immobilien die erste Hürde
Die Erbschaftsteuer (ErbSt) fällt grundsätzlich bei jedem Erbe an – auch bei Immobilien. Sie wird fällig, wenn durch den Tod eines Menschen Eigentum auf eine andere Person übergeht.
📌 Wer zahlt und wie viel?
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Abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser
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Bemessen nach dem Verkehrswert der Immobilie
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Unter Berücksichtigung der Steuerklasse und Freibeträge
🧾 2. Steuerklassen & Freibeträge bei Immobilien
| Steuerklasse | Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| I | Ehegatten, Kinder | 500.000 € (Ehegatten), 400.000 € (Kinder) | 7–30 % |
| II | Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
| III | Freunde, nicht Verwandte | 20.000 € | 30–50 % |
👉 Beispiel: Eine Tochter erbt eine Immobilie im Wert von 600.000 €. Abzüglich 400.000 € Freibetrag bleiben 200.000 €, die versteuert werden – je nach Progression mit 11–15 %.
🏘️ 3. Besonderheiten bei der geerbten Immobilie
📌 Steuerliche Sonderregelungen:
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Familienheim bleibt steuerfrei, wenn der Erbe (Ehegatte/Kinder) es mindestens 10 Jahre selbst bewohnt.
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Vermietete Immobilie wird nach Verkehrswert angesetzt, oft mit 10 % Abschlag.
💥 4. Spekulationssteuer – der oft vergessene Steuerhammer beim Verkauf
Viele Erben wollen die geerbte Immobilie verkaufen. Doch das kann teuer werden – wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
📌 Was ist die Spekulationssteuer?
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Teil der Einkommensteuer
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Greift bei privaten Immobilienverkäufen innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung (durch den Erblasser!)
🔍 Entscheidend:
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Nicht das Erbe-Datum, sondern das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers
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Es zählt der Zeitpunkt des Kaufs durch den Verstorbenen, nicht durch den Erben
✅ Beispiel:
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Vater kauft Immobilie 2018
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Stirbt 2025, Sohn erbt
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Sohn verkauft 2025 → Spekulationssteuerpflichtig, da erst 7 Jahre vergangen
🚫 Wann keine Spekulationssteuer?
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Immobilie wurde vom Erblasser in den letzten 2 Jahren selbst genutzt
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Erbimmobilie wird nicht verkauft, sondern selbst genutzt
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10 Jahre seit Anschaffung sind überschritten
💼 5. Weitere Steuern im Zusammenhang mit geerbten Immobilien
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Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus der Immobilie
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Grundsteuer: Regelmäßig zu zahlen für Eigentümer
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Grunderwerbsteuer: Fällt bei Erbschaft nicht an
📌 Fazit: Geerbte Immobilie = Steuerpflicht mit Fallstricken
Ob du verkaufen, vermieten oder selbst einziehen willst – bei einer geerbten Immobilie ist steuerliche Planung das A und O. Denn neben der Erbschaftsteuer kann vor allem der schnelle Verkauf teuer werden.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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